Как сдать квартиру в аренду правильно?

Сдача квартиры в аренду — ответственный шаг для любого владельца жилья. Однако это не только дополнительный доход, но и существенные риски: недобросовестные съемщики, порча имущества, проблемы с налоговой и прочие материальные расходы. Чтобы избежать проблем и сдать квартиру без посредников, необходимо опираться на нормы закона. Мы подскажем, как правильно составить арендный договор и нужно ли его регистрировать, какие права и обязанности несет наниматель, и какие правила нужно соблюдать при сдаче квартир в аренду.

Как сдавать квартиру в аренду: нюансы и закон

Отечественное законодательство разрешает собственникам квартир сдавать их в аренду и получать прибыль: как Жилищный, так и Гражданский кодекс. Единственные вопрос: как это правильно сделать?

Кто может сдавать в аренду?

Такое право есть только у законного владельца жилья, который может это подтвердить выпиской ЕГРН или свидетельством о регистрации прав собственности на квартиру. Ни члены семьи, ни близкие друзья или другие родственники не могут заключить арендный договор, даже если об этом попросил владелец. Исключение — наличие нотариально заверенной доверенности, в которой прописан такой пункт.

Право на сдачу квартиры есть только у собственника.

Кому сдать квартиру?

Впервые задумавшись о том, как сдать в аренду квартиру, сразу возникает следующий вопрос — а кому? Можно посоветовать четыре варианта:

1. Дать объявление

Разместите его в газете, «бегущую строку» на телевидении или интернете. Также можно просмотреть объявления от желающих снять жилье. Но существует риск нарваться на безответственного квартиросъемщика или мошенников.

2. Спросить у друзей, коллег и знакомых

Самый простой и эффективный вариант, поскольку наниматель по протекции не рискнет портить имущество и задерживать арендную плату. Даже если возникнут спорные вопросы, квартиросъемщика всегда можно будет найти.

3. Сдавать родственникам или друзьям

Вряд ли вас ждет выгода, но по крайней мере можно не беспокоиться о коммунальных платежах.

4. Обратиться в агентство недвижимости

В агентстве предложат массу вариантов и предоставят некоторые гарантии, но за услуги придется заплатить.

Какой бы вариант вы не выбрали, главное — периодически проверять квартиру и оплату коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье незнакомому человеку, договор аренды не гарантирует полную защиту. Лучше заранее проверить будущих жильцов на предмет судимости, долговых обязательств и привлечения к административной ответственности.

Сдать квартиру без посредника — значит решать проблемы с поиском жильцов и заключением договора самостоятельно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Многие ипотечники сдают квартиру в аренду и выплачивают банку долг. Законно ли это? Да, поскольку заемщик, взявший квартиру в ипотеку, является ее собственником. И кредитные обязательства перед банком не могут помешать ему заключить договор на сдачу квартиры в аренду.

По закону, ипотечное жилье находится в залоге у банка. Владелец не может ее продать или обменять без согласия финансового учреждения. Однако это правило никак не относится к аренде. Единственное, что нужно учесть — это брать с нанимателя плату помесячно. И ипотеку оплатите, и избежите споров по поводу возвращения уплаченных средств, если банк конфискует жилье за неуплату.

Ипотечную квартиру можно сдавать в аренду — закон этого не запрещает.

Как правильно сдавать квартиру в аренду, если она муниципальная?

Если ваша квартира относится к муниципальному жилому фонду, то вы не можете сдать ее внаем — это незаконно. Единственный вариант — получить официальное письменное разрешение от собственника, т.е. муниципалитета.

В случае, когда в квартире зарегистрированы и другие жильцы, то потребуется их письменное согласие на сдачу в аренду. Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение нужно получить еще и из органов опеки.

Муниципальную квартиру нельзя сдать в аренду без согласия собственника.

Как правильно сдать квартиру, если собственников несколько?

Приватизированную квартиру можно свободно сдавать в аренду с разрешения всех собственников. Они должны выразить свое согласие письменно и заверить у нотариуса. Если пренебречь данным правилом, долгосрочный договор найма квартиры зарегистрировать в Росреестре не получится.

Зачастую квартиры сдаются «в серую»: договор не заключается и не регистрируется в Росреестре, поэтому такие формальности не соблюдаются. Помните, если придется судиться с нанимателем, то сослаться на такой договор не получится — без регистрации он ничтожный.

Все собственники должны дать согласие на сдачу квартиры в аренду.

Как сдавать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Чтобы грамотно оформить отношения с нанимателем, потребуется не только договор. Рассмотрим пошагово, как правильно сдать квартиру в аренду.

Шаг 1. Оформляем страховку

Страховка — первый этап, который нужно пройти до сдачи квартиры в аренду. Она убережет вас от расходов в случае возгорания, затопления, взрыва бытового газа или порчи имущества от рук нанимателя. Учтите, что на арендованное жилье действует повышенный коэффициент страховки.

Шаг 2. Получаем согласие собственников

Если вы — не единственный собственник жилья, возьмите у совладельцев письменное согласие и заверьте у нотариуса. В случае с муниципальной квартирой или комнатой в коммуналке потребуется согласие арендодателя. Еще необходимо разрешение от соседей, если сдается комната в коммунальной квартире. Приватизированная она или нет — значения не имеет.

Шаг 3. Находим нанимателей

Как уже говорили, удобнее всего найти квартиросъемщиков через родственников или друзей. В любом случае, будьте бдительны:

• не показывайте квартиру будущим нанимателям в одиночестве, а пригласите соседа или близких людей;
• попросите справку о доходах, чтобы подтвердить платежеспособность съемщика;
• проверьте действительность паспортных данных (например, на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД РФ).

Наниматель тоже может попросить у вас документы на квартиру, но вы вправе отказаться их предоставлять. Если решили показать, то ни в коем случае не отдавайте оригиналы нанимателю. Просто заранее подготовьте копии.

Шаг 4. Составляем договор сдачи квартиры в аренду

Договор аренды или найма — это ваша защита на случай спора с нанимателем. В нем прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. И хотя в быту такой документ называют договором аренды, это неверно.

Если вы сдаете квартиру юридическому лицу, то заключаете договор аренды, если физическому — договор найма. И между ними есть одно существенное различие. Первый обязательно регистрируется в Росреестре, если заключается более, чем на 1 год. А вот второй регистрировать не нужно, даже если вы сдаете жилье на несколько лет.

Договора найма квартиры не обязательно регистрировать в Росреестре.

Что нужно отметить в договоре при сдаче квартиры в аренду:

• Ф.И.О и точные паспортные данные сторон;
• размер арендной платы, сроки внесения и условия, при которых ее размер может измениться;
• периодичность проверки квартиры хозяином;
• обязанность по оплате коммунальных услуг (на кого возложена);
• ограничения в пользовании квартирой и электроприборами;
• срок действия договора;
• ответственность нанимателя и наймодателя;
• условия расторжения договора.

Договор можно составить самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если заключен у нотариуса.

Скачать образец договора найма жилого помещения

Шаг 5. Подписываем акт приема-передачи

Вместе с договором найма можно подписать акт сдачи в аренду (найма). В нем детально прописываются сведения о жилом объекте, включая его характеристики и перечень оборудования, мебели и пр.

Скачать образец Акта приема-передачи квартиры при сдаче в аренду

Шаг 6. Пишем расписки

Заключили договор и подписали акт — передайте нанимателю ключи от квартиры и получите деньги за первый месяц проживания. Лучше оставить квартиросъемщику расписку, что вы получили определенную сумму за аренду, а взамен попросить расписку о получении ключей. В расписке необходимо указать паспортные данные, число и подпись.

Шаг 7. Платим налоги

Сдача квартиры в аренду — это получение дохода, который облагается налогом. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Каждый год с 1 января и до 30 апреля придется подавать декларацию в налоговые органы по месту прописки. Но сначала нужно посчитать общую прибыль с аренды и налог (13% от дохода). НДФЛ следует перевести на счет налоговой до 15 июля текущего года. Квитанцию и документы, подтверждающие правильность расчета (договор найма, банковские выписки), следует отнести в налоговый орган.

За сдачу квартиры в аренду нужно уплатить налог в размере 13% от дохода.

Сдача квартиры посуточно

Многие люди не хотят заключать договор найма и стараются заработать на посуточной сдаче квартир. Такой вариант тоже жизнеспособен, но налоги придется платить. В противном случае, вас могут оштрафовать и доначислить налог за предыдущие периоды. Штраф не маленький — от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы.