Заключение и расторжение договора аренды

Аренда — это передача имущества во временное пользование за вознаграждение.

Передать можно все, что угодно — вещи, автомобили, квартиру. С недвижимостью связано больше всего нюансов. Однако чтобы узаконить сделку, следует заключить договор. Это выгодно как владельцу собственности, так и арендатору.

Заключить договор аренды может собственник или его представитель по доверенности. Расторгнуть соглашение можно по обоюдному согласию и в одностороннем порядке. Подробнее об этом поговорим далее.

Как заключить договор аренды?

Рассмотрим процедуру пошагово:

1. Стороны согласовывают существенные условия сделки — условия использования имущества, периодичность платежей и их размер, ответственность в случае нарушений.
2. Составляется подробное описание предмета договора. Если это квартира, в документе указывают все ценное имущество, которое доверяют арендодателю.
3. Оформляется проект договора. Заверять его у нотариуса не нужно.
4. Стороны подписывают договор, если условия их устраивают.
5. Договор регистрируют в Росреестре, если его срок действия превышает 12 месяцев.

Перед подписанием лучше показать договор юристу.

Что должен содержать договор аренды?

Особое внимание обратите на наличие обязательных пунктов:

• описание объекта недвижимости, который передают во временное пользование;
• срок действия договора;
• назначение имущества;
• периодичность и размер платежей;
• обязанности по текущему и капитальному ремонту объекта недвижимости;
• ответственность сторон;
• основания для досрочного расторжения;
• условия о страховании.

Арендодатель может установить любой размер арендного платежа. Однако чаще всего собственники назначают цену, близкую к рыночной. Как правило, изменение суммы на протяжении срока действия договора не допускается, если иное не прописано в тексте соглашения.

До подписания внимательно ознакомьтесь с условиями договора аренды.

Право на заключение договора аренды

Если заключается арендное соглашение, у арендатора автоматически возникает преимущественное право на заключение нового договора. Он обязан заранее уведомить собственника, что хочет продлить действие договора. При этом условия документа могут быть изменены.

Если арендодатель отказывается продлевать соглашение, но «втихаря» сдал имущество в аренду другому лицу, вы можете потребовать перевода на себя прав по договору с возмещением убытков.

Закончился срок аренды — оформите новое соглашение. У вас преимущество перед другими претендентами.

Если срок действия соглашения истек, но ни одна из сторон не высказала намерения прекратить арендные отношения, они продлеваются на неопределенный срок на тех же условиях.

Даже если во время действия договора квартира продана другому лицу, арендатор имеет право пользоваться им на оговоренных ранее условиях.

Они действуют до окончания срока соглашения.

Договор аренды переходит «по наследству» вместе с квартирой.

Расторжение договора аренды

Расторжение возможно в одностороннем порядке или по соглашению сторон. Как правило, первый вариант выбирают, когда произошли серьезные нарушения. Если же стороны пришли к согласию, никаких причин для прекращения арендных отношений им указывать не нужно.

По соглашению сторон

Если договор расторгается досрочно, необходимо составить дополнительное соглашение и оговорить в нем все условия прекращения отношений. Оно составляется в той же форме, что и основной документ.

Если вы регистрировали договор в Росреестре, то дополнительное соглашение также необходимо зарегистрировать.

На момент расторжения у сторон не должно быть взаимных претензий. Имущество передают собственнику на основании передаточного акта.

Договорились о расторжении договора — подпишите дополнительное соглашение.

В одностороннем порядке

Основания для одностороннего расторжения договора — существенные нарушения условий сделки одной из сторон. Существенными считаются нарушения, ущерб от которых значительно превышает выгоду, на которую сторона рассчитывала при заключении соглашения.

Причин расторжения договора арендодателем несколько:

• имущество используется с нарушениями;
• из-за действий или бездействия арендатора значительно ухудшились характеристики объекта недвижимости;
• было больше двух пропусков платежей подряд;
• арендатор не исполняет условия договора о текущем или капитальном ремонте объекта.

Нарушили договор аренды — готовьтесь к его досрочному расторжению.

Закон содержит список оснований расторжения и для арендатора:

• владелец отказывается передать имущество или создает преграды для его использования;
• имущество передано с существенными недостатками, о которых арендатора не предупреждали;
• имущество приходит в состояние, непригодное для целевого использования;
• собственник не делает капитальный ремонт.

Уведомление о расторжении договора аренды

Чтобы прекратить арендные отношения, заинтересованная сторона должна направить уведомление о расторжении договора. В нем следует указать причины такого решения.

На ответ дается 30 дней. Если в этот срок ответа не было или пришел отказ, можно обращаться в суд.

Уведомите вторую сторону о решении расторгнуть договор аренды.

Расторжение договора аренды через суд

Для этого необходимо обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения арендуемого жилья или месту нахождения ответчика (если арендуете иную вещь).

Перед подачей иска подготовьте пакет бумаг:

• оригинал договора аренды и все дополнительные соглашения к нему;
• выписку из ЕГРН;
• обоснование решения об одностороннем отказе;
• квитанции о перечислении арендных платежей;
• направленное второй стороне требование о расторжении с отметкой о вручении или уведомлением от почтовой службы;
• ответ на требование, если он был;
• квитанция об уплате госпошлины.

В самом исковом заявлении подробно опишите обстоятельства спора, незаконные действия ответчика, укажите ваши требования.

Для положительного исхода важно предоставить суду грамотные и веские обоснования вашей позиции. Это могут быть письменные документы или вещественные доказательства. Например, фотографии помещения до и после причинения ущерба.

Срок расторжения договора зависит от вердикта суда. Это может быть конкретный день, указанный судьей, или дата вступления в силу судебного решения.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора аренды