Какие существуют риски при заключении договора ДДУ?

Договор долевого участия — самый безопасный вариант покупки жилья в новострое. Регистрация документа в Росреестре гарантирует законность и надежность сделки. Однако риски остаются, и о них должен знать дольщик. Мы подскажем, на что нужно обратить внимание при заключении ДДУ, чтобы не остаться без денег и квартиры.

С какими рисками можно столкнуться?

Федеральный закон о долевом строительстве № 214-ФЗ во многом защищает дольщиков, но не полностью. Существуют две группы рисков:

1. невыполнение застройщиком своих обязательств;
2. заключение невыгодного дольщику соглашения.

Риски невыполнения застройщиком договорных обязательств

Строительные компании часто не выполняют свои обязательства по ДДУ из-за махинаций и халатности ее руководителей. Рассмотрим, какие риски для дольщика влекут невыполнение договорных обязательств застройщиком.

Задержка сроков окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию

Задержка или остановка строительства объекта — самый распространенный риск для дольщиков. Причины пропуска сроков разнообразны:

• Отсутствие денег на строительство

Не имея своих средств на возведение дома, застройщик планирует строительство. Он рассчитывает расходы и предполагаемую прибыль. Получив деньги после заключения ДДУ, застройщик тратит их на издержки. Прибыль при этом может снижаться, издержки — расти и, в конечном итоге, средства заканчиваются. Возведение дома приостанавливается или вовсе замораживается.

• Нецелевое использование средств

После заключения ДДУ полученные деньги застройщик тратит не на возведение оговоренного объекта, а на достройку предыдущих проектов. Скорость строительства падает, сроки срываются.

• Проблемы с подрядчиками

Застройщик может столкнуться с недобросовестным подрядчиком и пропустить сроки, подыскивая ему замену. А может быть и другая схема. Строительная компания рассчитывается с подрядчиком квартирами в строящемся доме, которые не удается продать. Поэтому денег на проект нет. Эта проблема значительно замедляет строительство.

Отсутствие четкого плана строительства и распределения средств — основные причины пропуска сроков застройщиком.

Ненадлежащее качество использованных материалов и строительных работ

В договоре долевого строительства четко прописано, из чего будет построено жилье. Если вы получаете квартиру без отделки оговоренными материалами, это является нарушением условий ДДУ. Вы вправе обратиться в суд и компенсировать ущерб. Но многие дольщики об этом не знают или не хотят судится с застройщиком. На это и рассчитывает компания — некачественно строит дом из дешевых материалов по мошеннической схеме.

Передача объекта другому застройщику

Порой местные власти за нарушение договорных обязательств по ДДУ передают строящийся объект другому застройщику. Зачастую новая компания требует от дольщиков вложения дополнительных средств, распределив их поровну между ними.

Решить такую проблему сложно. Судиться придется не только с застройщиками, но и с местной администрацией. В этой непростой ситуации рекомендуем обратиться за помощью к юристу.

Непредусмотренные договором доплаты

Иногда компания требует от дольщиков внесения дополнительных средств. При этом основывается на разных причинах: увеличилась цена материалов и услуг рабочих, сменился подрядчик и т.д. Подобное требование незаконно — цена по ДДУ должна оставаться неизменной. Вы смело можете обратиться в суд.

Застройщик обязан следовать условиям ДДУ: применять указанные материалы и не изменять цену договора.

Двойные продажи

Двойная продажа квартиры в новом строящемся доме невозможна. Закон № 214-ФЗ защищает граждан от подобного риска — ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Однако существуют долгострои, начатые до введения изменений в закон о долевом строительстве. В этом случае двойные продажи возможны. Обязательно проверяйте этот нюанс при покупке жилья в долгострое.

Вносите деньги за ДДУ только после его регистрации в Росреестре.

Сложности регистрации права собственности

Есть и еще неприятные моменты при заключении ДДУ — застройщик не может:

• подготовить документацию;
• провести коммуникации;
• выполнить обязательства перед местными властями.

Тогда дом стоит, а дольщик не может получить право собственности на оплаченное жилье.

Такую проблему можно решить только через суд. Не исключено, что бороться за право собственности вам придется с местными властями. Без помощи хорошего юриста выиграть дело будет практически невозможно. Бывают случаи, когда помогает страховая компания, если сделка по заключению ДДУ была застрахована.

Перед заключением ДДУ проверьте застройщика на благонадежность, иначе рискуете потерять вложенные деньги.

Риски связанные с заключением невыгодного для дольщика договора

Иногда дольщик невнимательно читает договор и подписывает его, не вникая в суть. И зря — в таком документе могут быть упущены важные моменты:

• не указан материал строительства;
• не прописан конкретный срок сдачи квартиры. В правильном ДДУ указывается или точная дата, или квартал;
• введены неправомерные дополнительные требования или ограничения на расторжение договора и возврат уплаченных средств.

Например, в ДДУ прописано, что квартира измеряется после сдачи. При отклонении площади от указанной в договоре между заказчиком и дольщиком производится окончательный расчет. Такие «новшества» в договоре считаются незаконными.

Внимательно читайте ДДУ перед подписанием.

На что обратить внимание при заключении ДДУ?

Договор долевого участия должен соответствовать требованиям Закона № 214-ФЗ. В нем должны быть указаны:

• Цена договора

Закон однозначно устанавливает, за что дольщик платит деньги: за возмещение затрат на создание объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика. Цена в ДДУ должна быть четко прописана. Как правило, она указывается за 1 кв. м. площади объекта строительства.

• Описание квартиры

В ДДУ конкретно описывается будущее жилье. В высотных домах это квартиры, нежилые помещения. Описание включает четкие параметры: квартира, подъезд, этаж, номер на площадке, количество комнат, общую площадь.

• Срок передачи объекта строительства

Это время, за которое заказчик должен построить, ввести в эксплуатацию и передать дольщику готовый объект долевого строительства. Срок передачи жилья указывается точно — датой или кварталом.

• Качество объекта долевого строительства

Дольщик получает жилье, которое отвечает условиям договора, строительным нормам, проектной документации и иным обязательным требованиям.

• Гарантийный срок

На объект долевого строительства устанавливается гарантия — не менее 5-ти лет с момента его передачи. По любым недостаткам или поломкам дольщик вправе обратиться к застройщику в пределах этого срока.

Подведем итог

Риски при заключении ДДУ существуют всегда. Чтобы их избежать, важно еще до подписания договора навести справки о застройщике, изучить опыт его работы, внимательно прочитать текст соглашения и убедиться в его законности. Осмотрительность — ваша защита от недобросовестных застройщиков.