Содержание
Договор долевого участия позволяет приобрести квартиру по заниженной цене.
По условиям соглашения дольщик вносит определенную сумму, а строительная компания обязуется возвести жилье соответствующего качества в оговоренные сроки. Но как составить договор долевого участия и на что обратить внимание, чтобы не потерять вложенные деньги и право на будущее жилье? Расскажем далее.
Что такое долевое строительство и ДДУ?
Долевое строительство — это возведение жилого здания на деньги, полученные от дольщиков. Последние выступают инвесторами.
Перед подписанием ДДУ строительная компания обязана получить разрешение на строительство, зарегистрировать право собственности на земельный участок или оформить соглашение аренды с органами местного самоуправления, после чего опубликовать на официальном сайте документы, которые служат подтверждением законности возведения здания.
Дольщику для оформления соглашения нужен только паспорт. Внесение денежных средств он должен подтвердить платежными бумагами.
После подписания ДДУ сделка между сторонами еще не считается официальной. Необходимо зарегистрировать договор в установленном законом порядке.
ДДУ — это соглашение между дольщиком и застройщиком.
Содержание ДДУ
Обязательная информация, которая должна быть прописана в договоре, указана в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ. В остальном документ составляется в произвольной форме.
Рассмотрим, какие пункты необходимо включить в соглашение:
- детальное описание объекта недвижимости;
- срок передачи;
- стоимость квартиры;
- порядок расчета с застройщиком;
- сведения о гарантии;
- меры ответственности.
Описание объекта недвижимости — наиболее важный пункт договора. Именно от того, насколько подробно жилье описано в договоре, зависит конечный результат. Если деталей мало, итог может отличаться от ваших ожиданий.
ДДУ должен содержать план дома с отображением жилых и нежилых помещений, его местоположение и характеристики — этажность, материалы, из которых возведено здание, классы сейсмостойкости и энергоэффективности.
Также должна быть указана информация о конкретной квартире, в которую вкладывается дольщик — ее этаж, площадь, количество комнат, их площади и т.д.
Стоит обратить внимание и на срок сдачи дома. Он должен быть конкретным, иначе при нарушениях со стороны застройщика будет непросто рассчитать сумму неустойки. Чаще всего указывают месяц или квартал конкретного года.
Сведения в договоре должны совпадать со сведениями проектной декларации.
Если в ДДУ нет каких-либо из обязательных пунктов, он считается незаключенным. Никаких прав и обязанностей у сторон такого соглашения не возникает. Им возвращается все то, что было получено по сделке.
Несмотря на то, что дольщик фактически внес деньги за свою квартиру, до момента передачи жилье ему не принадлежит. Следовательно, все риски лежат на строительной компании. Только она отвечает за разрушение здания, его повреждение и другие подобные обстоятельства.
Если дольщик умер во время действия договора, все права по документу переходят к его наследникам.
Важно знать, что дольщиков также защищает Закон РФ «О защите прав потребителей». Поэтому они вправе требовать деньги за нарушение своих прав. Например, за просрочку сдачи дома полагается 1% от стоимости квартиры в день.
Закон ограждает и от навязанных услуг. В частности, если вас заставляют застраховать свою жизнь или имущество, такие условия ДДУ могут быть признаны недействительными через суд.
Проверьте, все ли обязательные условия включены в договор.
Плюсы и минусы оформления ДДУ
Главный плюс для дольщика — выгодная стоимость квартиры по сравнению со среднерыночной. Многие выбирают ДДУ именно из-за дешевизны жилья.
Однако существует немало рисков. Строительная компания может собрать деньги с граждан, но так и не начать строительство. И причины разные — разногласия с органами власти, значительный рост цен на материалы, неверно составленная проектная документация и неправильные сметы, банальное мошенничество.
Однако если заранее детально проверить добросовестность застройщика и грамотно подойти к заключению ДДУ, множества рисков можно избежать.
Плюс долевого строительства — дешевая недвижимость.
Банкротство застройщика — еще один риск для дольщика. Несмотря на то, что гражданин по закону может претендовать на возврат вложенных в недвижимость средств, на него денег компании может не хватить.
Дольщик — это кредитор третьей очереди. В случае банкротства его требования будут удовлетворены только после выплаты средств в бюджет и заработной платы сотрудникам компании.
Банкротство застройщика — риск потерять не только квартиру, но и вложенные деньги.
Еще один минус — заявленная площадь жилья не всегда совпадает с той, за которую вы заплатили. Фирма может потребовать доплатить за лишние квадратные метры, а это дополнительные расходы.
Кроме того, компании часто срывают сроки возведения зданий. Данное действие может повторяться неоднократно, но с мотивировкой. Закон обязывает застройщика сообщать о переносе за два месяца до указанной в соглашении даты.
Взвесьте все плюсы и минусы перед подписанием ДДУ.
Что учесть при подписании договора?
Обычно дольщикам предоставляют на подпись типовой договор долевого участия. Внимательно изучите его положения. Если вас смущают какие-то пункты, не стесняйтесь задавать вопросы.
Не лишним будет перестраховаться и лично проверить наличие у застройщика всех необходимых документов:
- проектной декларации;
- разрешения на строительство;
- проектной документации на возводимый объект;
- договора страхования гражданской ответственности строительной компании.
Кроме того, проверьте наличие сведений о застройщике в ЕГРЮЛ. Вы можете запросить необходимые бумаги у застройщика или самостоятельно ознакомиться с ними на сайте предприятия.
Оплата по договору ДДУ
Все условия расчетов определяются в соглашении.
Способа передачи денег два:
- Наличными
Небезопасный способ расчета. Чтобы не оказаться жертвой мошенников и не остаться без денег, не передавайте застройщику никаких денег до официальной регистрации договора. При этом всегда просите расписку о получении средств.
- Безналичным методом
Это вариант наиболее предпочтителен, поскольку дает возможность доказать, что вы полностью внесли требуемую сумму. Из платежных документов видно, на чей счет сделан перевод и в каком размере.
Порядок расчетов также может быть разным — единовременно после заключения договора или постепенно частями. Выбор остается за вами.
Безопаснее рассчитываться с застройщиком безналичным методом.
Регистрация ДДУ
Пакет документов для процедуры собирают как дольщик, так и застройщик. Понадобятся:
- заявления от каждой из сторон на регистрацию договора;
- сам договор;
- приложения к соглашению — проектная декларация, план новостройки и будущей квартиры;
- копия паспорта дольщика.
Если строительная компания заключает первый договор долевого участия, бумаг от нее потребуется гораздо больше.
ДДУ можно зарегистрировать в МФЦ или напрямую в Росреестре. Придется уплатить госпошлину. Для юрлиц она составляет 6 тыс. руб., для граждан — 350 руб.
Чтобы узнать, зарегистрирован ли ваш договор, можно сделать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН.
Регистрация ДДУ обойдется вам в 350 руб.
Помощь юриста
Покупка жилья на стадии строительства — рискованное дело. Однако приобретать квартиры по ДДУ гораздо выгоднее.
Чтобы не остаться без денег, лучше заключать договор при поддержке опытного юриста. Он проанализирует чистоту сделки, соберет данные о застройщике, оценит ДДУ, поможет зарегистрировать его в Росреестре и получить выписку из ЕГРН.
Помощь юриста пригодится и в случае возникновения споров с застройщиком. Он поможет составить грамотную претензию, проведет переговоры со строительной компанией, обратится за защитой ваших прав в суд.
С помощью юриста вы сэкономите время и избежите финансовых рисков при участии в долевом строительстве.
