Покупка квартиры по договору долевого участия

Покупка собственного жилья — важный и ответственный шаг, который требует тщательной подготовки.

Готовые квартиры стоят дорого, поэтому многие останавливают свой выбор на приобретении жилплощади в строящемся доме. И дешево, и сердито. Однако вам придется ждать, пока строительная компания возведет здание и оформит его в эксплуатацию.

Как правило, застройщики используют схему долевого участия, то есть привлекают для строительства деньги частных инвесторов, в роли которых могут выступать физические и юридические лица. Покупка оформляется договором долевого участия. Как купить квадратные метры по ДДУ, расскажем далее.

ДДУ при покупке квартиры

Соглашение заключается в письменном виде и содержит ряд условий, которых обязаны придерживаться дольщик и застройщик.

Правильно составленный документ должен содержать:

• информацию о сторонах сделки;

• описание объекта;
• цену одного квадратного метра и полную стоимость жилья;
• сумму первоначального взноса;
• сроки передачи ключей;
• гарантийные обязательства;
• дополнительные условия;
• дату оформления соглашения и подписи сторон.

Рассмотрим самые значимые условия договора долевого участия подробнее.

Сведения о сторонах сделки

С личными данным дольщика все просто и ясно. Внимания требует информация о фирме-застройщике.

Просмотрите, кто прописан в ДДУ в качестве исполнителя. Обязательно должно содержаться полное наименование строительной компании, а также Ф.И.О. и должность ее представителя, подписавшего соглашение.

Помните, что от лица компании вправе выступать только директор. Другой сотрудник может представлять интересы фирмы только на основании нотариальной доверенности, которая должна прилагаться к ДДУ. Если в вашем договоре стоит чья-то «левая» подпись — требуйте у застройщика прояснить ситуацию.

Также сравните информацию из договора с проектной декларацией, разрешением на строительство, договором аренды или купли-продажи земли под возведение объекта. Везде должна фигурировать одна и та же фирма.

Подписывать ДДУ вправе только руководитель строительной фирмы или другой сотрудник по доверенности.

Описание квартиры

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предписывает, что ДДУ должен содержать в себе четкие и точные характеристики объекта:

• строительный адрес дома;
• кадастровый номер участка, на котором возводится здание;
• предполагаемый номер квартиры, этаж и расположение на этаже;
• площадь жилого помещения, размер балкона или лоджии;
• характеристики будущей квартиры: материал дверей, оконных блоков, наличие и тип отделки помещения (черновая или чистовая).

Если квартира передается с чистовой отделкой, в ДДУ нужно прописать каждую мелочь, вплоть до типа обоев. Это необходимо на случай возникновения спора с застройщиком.

Требуйте включить в соглашение детальное описание будущей квартиры.

Стоимость будущего жилья и размер долевого взноса

В ДДУ обязательно прописывается цена 1 кв.м жилплощади и стоимость квартиры в целом. Размер долевого взноса рассчитывается в зависимости от цены 1 кв.м. Лучший вариант — указать в соглашении фиксированный размер взноса или сделать привязку к твердой валюте.

После подписания ДДУ стороны не могут в одностороннем порядке изменять указанные в нем суммы.

Дата получения жилья

В данном пункте договора прописывается дата передачи квартиры будущему собственнику. Как правило, застройщики указывают в ДДУ только квартал и год. Это не противоречит закону, но для дольщика лучшим вариантом будет следующая формулировка: «не позднее «__» числа ____ года».

Если строительная фирма не соблюдает сроки сдачи дома, с нее можно взыскать неустойку. Если дольщик — юридическое лицо, неустойка составит 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ от цены ДДУза каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик обязан выплатить неустойку в двойном размере (1/150 ключевой ставки ЦБ РФ).

Не получили жилье в срок — требуйте от застройщика неустойку.

Гарантийные обязательства

В договоре долевого участия должен быть четко прописан гарантийный срок на саму квартиру, а также на инженерные коммуникации. Период гарантийного обслуживания жилого помещения составляет не менее 5 лет, а его оснащения — 3 года. Сократить этот срок застройщик не может.

Дополнительные условия

В этом пункте обычно указывают права и обязанности сторон, а также другие моменты, необходимые для правовой защиты дольщика и застройщика. Желательно подробно оговорить в ДДУ условия его изменения.

Обязанности застройщика перед инвесторами

Каждый застройщик несет перед всеми дольщиками определенные обязательства. Он должен:

• оформить разрешение на строительство, а также зарегистрировать право собственности или аренды на землю под будущим зданием;
• составить и передать проектную декларацию в Госстройнадзор. Процедура проводится после подписания первого ДДУ, поэтому если вы стали первым инвестором, придется отслеживать этот момент;
• обнародовать проектную декларацию через интернет или СМИ;
• перед заключениемДДУ предоставить дольщику всю существенную информацию и документы. Все вопросы вам придется задавать самостоятельно, иначе сотрудники фирмы могут умолчать о важных деталях;
• тратить средства инвесторов только на возведение дома, где будут располагаться их квартиры;
• любыми силами достроить и сдать объект в эксплуатацию;
• известить дольщиков об окончании строительства за 2 недели до завершения;
• при нарушении условий ДДУ, выплатить дольщикам неустойку или вернуть деньги, если договор аннулирован.

Застройщики действуют по принципу: «нас не спросили — мы не сказали».

Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ

Оформление ДДУ имеет свои плюсы и минусы. Среди основных преимуществ такого соглашения можно выделить следующие:

• вы гарантированно получите жилье или деньги назад;

• стоимость жилплощади не увеличится к моменту завершения строительства;
• если застройщик нарушит условия договора, с него можно взыскать неустойку;
• на квартиру и все коммуникации дома есть гарантия.

Несмотря на большой список плюсов, у сделки не меньше минусов:

• из-за обязательной государственной регистрации ДДУ вы потратите на оформление документов больше времени;
• если вы оплатили полную стоимость жилья раньше указанного в ДДУ срока, придется перечислять неустойку застройщику;
• сроки выплат за новое жилье сжаты и ограничены датой сдачи дома;
• максимальный период рассрочки платежей — 5 лет.

Перед оформлением ДДУ тщательно взвесьте все «за» и «против».

Как проверить порядочность застройщика?

Чтобы понять, стоит ли заключать ДДУ с конкретной фирмой, выясните о ней следующие сведения:

1. Финансовое положение

Интересующую информацию можно найти на официальном сайте компании. Не стоит оформлять ДДУ, если застройщик находится в стадии банкротства — такой объект может стать долгостроем.

2. Наличие права на землю

Строительная фирма должна иметь законные права на участок под возводимым зданием. Чтобы уточнить этот момент, обратитесь в Росреестр и запросите информацию об имущественных правах застройщика.

Также у застройщика должно быть разрешение на использование участка под жилищное строительство. Не стоит заключать ДДУ, если дом возводится на участке с другим целевым назначением (например, предназначенным для садоводства).

3. Наличие разрешения на строительство и проектной декларации

Разрешение выдается муниципалитетом по месту нахождения земли. Проектная декларация включает информацию о застройщике, сведения о его текущем и предыдущих проектах строительства, данные лицензии.

Помимо декларации, строительная фирма обязана предоставить для ознакомления:

• учредительные документы;
• ОГРН;
• ИНН;
• отчетность за последние три года;
• аудиторское заключение за последний год.

Обратиться в Росреестр за выпиской ЕГРН может любой желающий.

Процедура покупки по договору долевого участия

Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, действуйте следующим образом:

1. выберите банк с оптимальными условиями займа (если у вас не хватает личных сбережений на покупку);
2. выберите надежную строительную фирму;
3. выберите обслуживающую организацию;
4. оформите документы.

Сегодня типовой ДДУ еще не разработан, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, ущемляющие права дольщиков. Поэтому мы рекомендуем оформлять соглашение при участии независимого юриста.