Содержание
Все больше граждан покупают квартиры в строящемся жилье.
Это гораздо выгоднее, чем приобретать готовую жилплощадь, но несет больше рисков. Одним из минусов является непредсказуемое поведение застройщика. Далеко не все компании укладываются в сроки, обозначенные в договоре долевого участия. А некоторые даже не удосуживаются написать конкретный период сдачи дома и указывают лишь год.
Срыв сроков сдачи жилья может влететь дольщику в копеечку. Некоторые снимают квартиру, пока их собственная строится. И возникают непредвиденные расходы — арендовать помещение приходится на более длительный срок по вине строительной компании.
Поэтому дольщики вправе требовать денежную компенсацию. Как рассчитать размер неустойки, грамотно подготовить досудебную претензию в адрес недобросовестного застройщика и взыскать с него причитающуюся сумму, расскажем далее.
Обязанности застройщика
Строительная компания обязана передать жилой объект дольщику не позднее срока, указанного в договоре долевого участия.
Однако от форс-мажоров не застрахована ни одна организация. Поэтому в законе предусмотрен порядок действий на случай возможного срыва сроков возведения дома. Компания обязана за два месяца до указанного в ДДУ периода уведомить дольщика, что не сдаст объект недвижимости в срок, и предложить изменить условия договора.
И вам решать, соглашаться на новые условия или потребовать оплатить неустойку.
Срок сдачи жилья — обязательный пункт ДДУ. Без его указания соглашение считается недействительным.
Когда можно требовать неустойку с застройщика?
Вы можете рассчитывать на компенсацию, если застройщик:
- нарушает сроки сдачи дома;
- не устранил выявленные недостатки в квартире в установленный срок;
- сдал жилье, фактическое качество которого не соответствует заявленному.
Есть и другие случаи. Например, в роли застройщика выступает организация, не имеющая на это законных оснований. Она может не являться владельцем или арендатором участка, где намечено строительство. Вы можете проверить это самостоятельно, запросив у компании нужные документы или по выписке из ЕГРН.
Некоторые фирмы приступают к возведению здания без соответствующего разрешения. Построенный объект будет считаться самовольной постройкой. Наличие разрешения тоже лучше проверить до подписания ДДУ с застройщиком.
Незаконными считаются и действия застройщика, если он не составил и не разместил проектную декларацию.
Во всех перечисленных выше случаях компании придется выплатить дольщику двойную неустойку. Она рассчитывается, начиная со дня внесения денег дольщиком и до момента возврата средств застройщиком.
Нарушили условия договора — платите дольщику неустойку.
Еще один случай нарушения — несоответствие жилплощади положениям ДДУ и общепринятым нормативам. Вы вправе потребовать, чтобы компания за свой счет устранила недостатки, снизила цену квартиры или возместила расходы на ремонт.
Неустойку можно взыскать, если объект недвижимости передан дольщику позже срока. Период просрочки рассчитывается со дня, следующего за датой, указанной в ДДУ, и до дня подписания передаточного акта.
Составляем претензию застройщику
Закон обязывает соблюдать досудебным порядок разрешения споров с компаниями-застройщиками. Это обязательное правило — перед подачей иска в суд дольщик обязан направить организации претензию. Иначе судья не примет ваш иск.
С помощью претензии уведомите компанию о том, что именно вас не устраивает, укажите на пункты ДДУ, которые не были соблюдены, и потребуйте компенсацию.
Претензия составляется в произвольной форме. В ней укажите:
- реквизиты вашего ДДУ — номер и дату подписания;
- даты планируемой и фактической передачи жилого помещения;
- рассчитанную вами сумму неустойки;
- счет, куда нужно перечислить деньги;
- срок, который вы даете компании на исполнение требований;
- ваши данные.
Скачать образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Направляйте претензию таким образом, чтобы позже можно было подтвердить этот факт. Например, заказным письмом с уведомлением о вручении.
Также вы можете принести претензию в офис компании лично. В этом случае попросите поставить на вашем экземпляре отметку о получении и дату.
Что касается сроков исполнения ваших требований, вы можете указать любой период. Чаще всего он составляет 10 дней. Если ответа вы не получите или он вас не устроит, смело обращайтесь в суд.
Застройщик не хочет устранять нарушения — направьте ему претензию.
Формула расчета неустойки по договору долевого участия
Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает размер неустойки, которую компания-застройщик обязана выплатить дольщику при нарушении взятых на себя обязательств.
Размер неустойки составляет 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки в случае с юрлицами, для граждан — вдвое больше.
Ключевая ставка — это размер годовых процентов, под которые ЦБ РФ кредитует различные финансовые организации. То есть это минимальная плата за пользование чужими деньгами.
Она постоянно меняется. Чтобы корректно рассчитать сумму санкции, пользуйтесь актуальной величиной ключевой ставки. Уточнить ее можно на сайте ЦБ РФ
Формула расчета неустойки проста:
Н = СД × 1/300 СР × ДП
- Н — неустойка;
- СД — сумма договора;
- СР — ставка рефинансирования;
- ДП — дни просрочки.
Иногда компании прописывают в договорах долевого участия свои суммы неустойки — они в разы ниже, чем того требует закон. Отстаивать свои интересы в таком случае придется через суд.
Как рассчитать неустойку по ДДУ?
Не обязательно производить расчеты вручную. Множество сервисов в интернете предлагают воспользоваться калькулятором неустойки по ДДУ. Вам нужно лишь внести свои данные, и сайт автоматически рассчитает размер санкции.
Приведем пример
Предположим, что цена квартиры составляет 2 млн. руб., количество дней просрочки — 91, ключевая ставка — 7,75% годовых.
В формуле будет применяться 1/300 ставки для индивидуальных предпринимателей и организаций и 1/150 для граждан, не являющихся ИП.
Для гражданина неустойка составит 94 033 руб. Мы использовали формулу: 2000000,00 × 91 × 1/150 × 7,75%
Плюс к этому он может рассчитывать на 50% от этой суммы в качестве штрафа. Итого получается 141 050 руб.
