Содержание
Земля — такой же ценный актив, как и любая другая недвижимость: квартира, гараж, частный дом. Но как и покупка, продажа земельного участка имеет свои нюансы. Если их не учесть, подписывая договор с покупателем, можно остаться без денег и без надела. Как продать земельный участок правильно и не нарваться на мошенников? Нужно ли заключать два договора купли-продажи, если надел продается с домом? Расскажем далее.
Общие правила продажи земельных участков
Гражданский кодекс РФ гласит, что земельный надел является недвижимым имуществом. При этом судьба земли и построенного на ней объекта неразделимы. Получается, что продажа земельного участка с домом должна проходить в рамках одной сделки.
Строение нельзя продать без земельного участка, как и участок без строения.
Есть и другие требования к оформлению сделки продажи земли:
- Договор купли-продажи участка может заключать только собственник
По закону, только собственник вправе отчуждать землю другим лицам. Другие виды владения не дают такого права (например, арендатор может только пользоваться, но не продавать земельный участок).
- Сделка регистрируется в Росреестре
Поскольку надел является недвижимостью, договор купли-продажи земельных участков в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, иначе сделку признают недействительной.
- Целевое назначение земли не меняется
При переходе права собственности по договору купли-продажи, стороны не вправе самостоятельно изменять категорию и вид разрешенного пользования участка. Например, при продаже земли сельскохозяйственного назначения категория и вид должны сохраниться.
- Продажа долевого надела удостоверяется у нотариуса
Если земельный участок находится в долевой собственности, договор-купли продажи удостоверяется в нотариальной конторе. В противном случае, вы не сможете его зарегистрировать в Росреестре.
Договор купли-продажи земельного участка с домом регистрируется в Росреестре.
Как быстро продать земельный участок: пошаговая инструкция
В общем виде, продажа земельных участков проводится в три этапа:
- составляется договор купли-продажи между продавцом и покупателем;
- подготавливается пакет документов для оформления перехода права собственности;
- подается заявление в Росреестр.
Рассмотрим их отдельно.
Шаг 1. Составляем и подписываем договор купли-продажи земельного участка
Гражданский кодекс устанавливает точные требования к форме и содержанию договора купли-продажи земельных участков:
- письменная форма;
- нотариальное удостоверение, если продаются доли участка;
- наличие обязательных условий: предмет сделки, цена и порядок оплаты, права и обязанности сторон, сведения об ограничениях и обременениях на земельный участок, порядок его передачи, реквизиты и подписи сторон.
Продавец и покупатель могут включить в договор любые дополнительные условия. Например, указать любую форму оплаты за землю.
Но остановимся подробнее на обязательных пунктах. В договоре нужно описать предмет сделки, т.е. конкретный земельный участок: его местонахождение, кадастровый номер, площадь, категория земли. Цену земельного участка стороны вправе определять самостоятельно, опираясь на данные кадастровой или рыночной стоимости. Когда передавать деньги за землю — также решают стороны. Если покупатель отдает средства после регистрации прав собственности, то до полного расчета устанавливается залог. Этого правила избежать нельзя.
Отметим один нюанс. Если на участок наложены обременения или ограничения, то они сохраняют свою силу и после подписания договора купли-продажи. Например, сервитут.
Достигнув договоренности по всем пунктам, стороны подписывают договор и акт приема-передачи земельного участка. Акт служит основой для государственной регистрации перехода права собственности.
Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка составляется в трех экземплярах: по одному для покупателя, продавца и органа государственной регистрации. В нем обязательно указываются данные сторон и подробно описывается земельный участок.
Скачать образец акта к договору купли-продажи земельного участка
Шаг 2. Готовим документы для оформления перехода права собственности
Подписание договора купли-продажи земельного участка — это лишь полдела. Чтобы земля перешла в собственность покупателя, его вместе с сопутствующими документами необходимо зарегистрировать в Росреестре. Какие бумаги понадобятся:
- заявление о регистрации права собственности на землю;
- заполненный бланк договора купли-продажи земельного участка в 3-х экземплярах — после регистрации сделки один останется в госучреждении, два других заверят штампом, подписью регистратора и вернут сторонам;
- личные документы продавца и покупателя — паспорта или другое удостоверение личности, доверенность на представителя;
- правоустанавливающие документы на землю — свидетельство о праве, выписка из ЕГРН, свидетельство на наследство и т.д.;
- нотариальное согласие других владельцев или супруги продавца;
- кадастровый паспорт на земельный участок;
- акт приема-передачи земельного участка новому хозяину;
- квитанция об уплате госпошлины.
Стороны могут вместе обратиться в Росреестр: документы предоставляет продавец, а госпошлину оплачивает покупатель. Документы на регистрацию также можно подать через МФЦ или портал Госуслуг.
Размер госпошлины за регистрационные действия — 2000 рублей.
Шаг 3. Подаем заявление в Росреестр
Заявление о регистрации права собственности на земельный участок заполняется продавцом и покупателем на официальном бланке непосредственно в Росреестре. Госпошлина уплачивается заранее, квитанция подается вместе с документами.
Скачать образец заявления о регистрации права собственности на земельный участок
Если на момент продажи земельный участок не поставлен на кадастровый учет, нужно приложить межевой план и указать в заявлении не только просьбу зарегистрировать договор, но и провести кадастровый учет.
Отметим один нюанс. Покупатель всегда рискует деньгами, поэтому до обращения на регистрацию проверьте документы на землю еще раз и оставьте себе копии. Обязательно сверьте сведения с межевым планом. Если его нет или данные расходятся — воздержитесь от сделки.
После регистрации, новый владелец земли получит на руки выписку ЕГРН — основной документ, подтверждающий право собственности.
Покупка дома вместе с земельным наделом
Дом и земельный участок — разные объекты недвижимости, поэтому право собственности на них оформляется отдельно. При покупке земли с домом можно подготовить два отдельных договора или один, но с обязательным выделением стоимости здания и участка.
Порядок оформления общий, но могут возникнуть правовые недоразумения. Например, продавец не может продать дом без земли под ним — они нераздельны. Но продать часть участка нельзя по закону. Поэтому приходится либо оформлять договор купли-продажи на дом и полностью на весь участок, либо делить землю с проведением кадастровых работ. Второй вариант не всегда возможен — закон устанавливает минимальные нормы выделения для разного целевого назначения.
Дом с землей продаются вместе, но как разные объекты недвижимости.
До заключения основного соглашения, можно подписать предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком. Регистрировать его в Росреестре не нужно, но необходимо составить по правилам, которые установлены для основного договора. Иначе предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом признают недействительным.
Зачем его нужно заключать? Договор предварительной купли-продажи земельного участка подтвердит намерения продавца и покупателя совершить сделку в будущем на условиях, которые в нем оговорены. Крайний срок — один год с момента подписания. Если кто-то передумает, другая сторона вправе заставить совершить сделку.
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком гарантирует, что сделка будет заключена.
Подведем итог
Купля-продажа земельного участка — процесс, требующий учета множества нюансов. Перед заключением сделки следует проверить ее юридическую чистоту: межевой план надела, правоустанавливающие документы, наложенные обременения и ограничения. Также необходимо четко указать в договоре размеры и границы земельного участка. При регистрации органы Росреестра контролируют только факт постановки земли на учет и наличие обременений, остальные риски ложатся на покупателя.
