Содержание
Не каждый собственник владеет целым жильем.
Зачастую ему принадлежит только часть. Но это не ограничивает его в правах и позволяет распоряжаться своей долей так, как ему вздумается — продать, подарить, обменять и т.д. Правда закон устанавливает определенные правила при продаже доли в квартире. Какие именно, рассмотрим далее.
Основания возникновения долевой собственности на квартиру
Стать владельцем долевой собственности можно несколькими путями. Рассмотрим наиболее распространенные:
- Приватизация
Самый распространенный вариант — участие семьи в приватизационной программе. С муниципалитетом заключается договор о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность. Участвуют в приватизации все прописанные члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Каждому из них достанется определенная доля.
- Купля-продажа
Если ваша семья покупает квартиру, то можно сразу оформить квартиру на нескольких собственников. Например, на родителей и ребенка.
- Наследование
Часть квартиры может перейти и по наследству, когда на нее претендует несколько наследников.
- Дарение
Порой щедрый родственник может безвозмездно отдать вам свою часть квартиры. Стоит только заключить договор и зарегистрировать его в Росреестре.
Каждый владелец доли квартиры вправе распоряжаться ей по собственному усмотрению, но с учетом интересов других собственников. Однако учтите, чем больше собственников, тем больше сложностей возникнет с продажей. Иногда проблематично договориться с другими владельцами о цене, сроках и покупателях, ведь каждый из них имеет преимущественное право покупки.
Решили продать долю в квартире — соблюдайте интересы других собственников.
Нюансы продажи доли в квартире
Продавая свою часть квартиры, вы должны учитывать установленные законом правила:
- Преимущественное право покупки
Если вы предложили купить долю постороннему человеку, то другие собственники квартиры вправе первые приобрести вашу долю на аналогичных условиях. Об этом говорит ст. 250 ГК РФ.
- Уведомительный порядок
Вы обязаны письменно уведомить каждого владельца доли квартиры о предстоящей сделке и ее условиях. У них 30 дней, чтобы принять решение — будут они покупать вашу долю или откажутся от нее.
- Регистрация у нотариуса
Независимо от того, кто станет покупателем — один из дольщиков или посторонний человек, договор купли-продажи нужно удостоверить у нотариуса. Если он его не удостоверит, договор не примут на регистрацию в Росреестре.
Если эти правила нарушить, сделку попросту признают недействительной — достаточно любому совладельцу квартиры подать иск в суд.
Другие дольщики имеют приоритетное право покупки вашей доли.
Порядок продажи доли в квартире
Если вы решили продать свою долю имущества, то следуйте пошаговой инструкции:
- подготовьте документы — выписку из ЕГРН, паспорта всех участников сделки и т.д.;
- согласуйте условия купли-продажи с покупателем — цену, порядок взаиморасчетов, предмет и т.д.;
- подготовьте проект договора купли-продажи доли в квартире;
- письменно уведомите всех совладельцев жилья;
- подождите 30 дней — другие дольщики должны вам выслать письменный отказ или согласиться на покупку;
- заключите сделку с покупателем-дольщиком, если кто-то из совладельцев квартиры решил выкупить вашу долю;
- заключите сделку с первоначальным покупателем, если все дольщики отказались от выкупа или не прислали свой ответ в течение месяца;
- передайте договор купли-продажи, передаточный акт и доказательства соблюдения уведомительного порядка нотариусу;
- заберите документы у нотариуса после их удостоверения и внесения сведений в реестр;
- подайте документы на регистрацию в Росреестр и уплатите госпошлину.
Как только закончится регистрация, сведения внесут в ЕГРН, вам и новому собственнику выдадут договор и выписку. Если вы соблюли все условия, то переживать не о чем — переход права собственности на долю будет полностью законным.
Выписка ЕГРН — единственное доказательство права собственности на долю в квартире.
Госпошлина за продажу доли в квартире
Госпошлину обязаны заплатить участники сделки:
- Покупатель оплачивает государственные услуги регистрации права собственности в размере 2 тыс. руб. Если покупателей несколько, то эта сумма делится на всех.
- Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, то госпошлина составляет 0,5% от цены сделки, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Оплачивают ее и продавец, и покупатель.
Первая пошлина оплачивается в банке до подачи документов в Росреестр, а вторая — у нотариуса.
Документы, необходимые для продажи доли в квартире
Главный документ, который у вас должен быть на руках — это правоустанавливающий документ на долю в квартире. Они различаются в зависимости от оснований возникновения права собственности:
Правоустанавливающий документ |
Основание возникновения права собственности |
Договор о приватизации |
Приватизация квартиры |
Договор купли-продажи |
Покупка квартиры в общую долевую собственность |
Договор дарения или мены |
Получение доли в квартире в дар или путем обмена |
Свидетельство о праве на наследство |
Наследование доли по закону или завещанию |
Брачный договор либо соглашение об определении долей в квартире |
Определение доли по условиям брачного договора либо соглашения |
Решение суда о признании права собственности |
Признание права собственности на долю в судебном порядке |
Договор ДДУ |
Инвестирование строительства |
Самый простой способ — получить выписку ЕГРН. Это самое надлежащее доказательство вашего права собственности на долю в квартире. Помимо этого, вам нужно подготовить:
- паспорта продавца и покупателя;
- договор купли-продажи и передаточный акт;
- письменное уведомление дольщикам о преимущественном праве выкупа;
- согласие или отказ от приобретения, которые заверены у нотариуса;
- заявление в Росреестр о проведении регистрационных действий;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Вам могут потребоваться и иные бумаги, все зависит от условий сделки. Например, справки об отсутствии задолженности по ЖКХ или обременений на долю в квартире.
Документы можно подать как в Росреестр, так и в МФЦ.
Нужно ли платить налог с продажи доли в квартире?
Да, если вы получили доход. Вы обязаны задекларировать его в налоговой инспекции и заплатить по ставке 13%. Но существует один нюанс — если вы владели долей более трех лет, налог на доходы не уплачивается.
Также при продаже доли можно воспользоваться налоговым вычетом и вернуть часть НДФЛ. Обязанность по заполнению декларации и расчету налога возложена на вас. Если вы ее не подадите, то заплатите штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1 тыс. руб.
Продажа доли в квартире не составляет особой сложности. Важно соблюсти процедуру и грамотно составить договор. Если вы не уверены, что сможете оформить сделку самостоятельно, то лучше обратиться за помощью к юристу.