Содержание
Долевая собственность — это владение квартирой сразу несколькими собственниками.
В этом случае каждый из дольщиков может самостоятельно распоряжаться своей долей — продать ее, подарить, включить в завещание и т.д. Чтобы приобрести квартиру с долевой собственностью, можно составить единый договор сразу со всеми собственниками, либо совершить отдельную сделку с каждым дольщиком. Как это правильно сделать, расскажем далее.
Правила продажи долей в квартире
Прежде всего, продажа отдельной доли должна сопровождаться уведомлением всех других собственников. По закону, они имеют преимущественное право выкупа.
Кроме того, сделки с долями обязательно проходят через нотариальную контору. Только удостоверение договора у нотариуса позволит зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Возможны два варианты приобретения долей на квартиру:
- Подписание единого договора
В этом случае все владельцы долей выступают в качестве продавца — заключается лишь один договор купли-продажи. После сделки покупатель становится единоличным собственником квартиры.
- Приобретение отдельных долей
Это более трудный путь. Потребуется заключить договоры с каждым долевым собственником. Оформление права собственности на целую квартиру будет возможно только при выкупе всех долей.
Выгодно выкупать сразу все доли, чем договариваться отдельно с каждым дольщиком.
В первом случае цена сделки согласовывается сразу со всеми продавцами. Как правило, определяется общая стоимость квартиры, а деньги распределяются между продавцами пропорционально их долям.
При выкупе отдельных долей придется каждый раз согласовывать стоимость сделки. При этом даже для одинаковых долей цена может отличаться, если такие условия выдвинет правообладатель.
У каждого владельца доли есть право выдвигать самостоятельные условия продажи. Прежде всего, это касается определения рыночной цены продаваемой доли. Даже если один из нескольких дольщиков откажется согласовать стоимость доли, сделку невозможно провести и зарегистрировать.
Покупаете доли «скопом» — можете сэкономить.
Приобретение целого объекта
Итак, как приобрести всю квартиру у дольщиков? Во-первых, нужно согласовать существенные и дополнительные условия единого договора со всеми собственниками.
К таким условиям относятся:
- предмет сделки — должны быть указаны не только характеристики объекта недвижимости, но и сведения о каждой отчуждаемой доле;
- стоимость объекта недвижимости или каждой отдельной доли;
- порядок расчетов — выплата единой суммы одному из собственников с последующим распределением или перечисление пропорциональных частей каждому дольщику;
- порядок и сроки освобождения жилого помещения — могут устанавливаться разные условия для каждого продавца;
- фактическое состояние жилого помещения, состав лиц, сохраняющих право на проживание, а также иные условия.
Единый договор нужно представить на удостоверение в нотариальную контору. Нотариус обязан проверить дееспособность участников сделки, а также наличие у них полномочий на продажу долей.
Единый договор на покупку долей квартиры заверяется у нотариуса.
Как проводится расчет?
Больше всего проблем вызывает порядок расчета и определение стоимости долей. Размер долей на квартиру может отличаться (например, 1/2, 1/3, 1/4 или комбинированные формы), а это грозит различными условиями расчета с каждым дольщиком.
Наиболее оптимальный вариант — согласование стоимости всей квартиры. Тогда каждый из продавцов получит на свой счет пропорциональную часть от общей суммы.
Согласуйте полную стоимость квартиры, а не отдельных долей.
Как зарегистрировать право собственности на квартиру?
Подписанный всеми дольщиками договор нужно зарегистрировать в Росреестре.
Документы можно подать лично в ведомство или в МФЦ. Регистрация займет от 7 до 9 дней. После регистрации вы получите на руки выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности на целый объект.
Выписка из ЕГРН — правоустанавливающий документ на квартиру.
Приобретение отдельных долей
Если собственники долей не согласны заключить единый договор, либо выдвигают отдельные условия для продажи собственной доли, можно приобрести квартиру по отдельным договорам.
В этом случае стоимость доли и иные условия придется согласовывать в индивидуальном порядке.
Отдельная доля — отдельная цена.
Рассмотрим порядок покупки отдельных долей:
- продавец доли направляет письменное уведомление в адрес каждого дольщика — в течение 30 дней другие собственники могут выкупить долю на преимущественном праве;
- если другие дольщики не покупают долю, договор направляется на удостоверение в нотариальную контору;
- удостоверенный договор регистрируется через Росреестр или МФЦ;
- после регистрации вы получаете выписку ЕГРН на отдельную долю.
Отметим один нюанс.
Указанный порядок нужно обязательно соблюсти при выкупе каждой доли. Если других дольщиков не уведомить о покупке, вам откажут в регистрации и признают сделку купли-продажи недействительной.
После каждой сделки вы получите на руки выписку ЕГРН только в отношении отдельной доли. Соответственно, после совершения нескольких сделок, ваша доля в общей собственности увеличится.
Но это не тоже самое, что покупка квартиры целиком. Регистрация права собственности на всю квартиру возможна только после выкупа всех долей. Тут и обнаруживается загвоздка — последний дольщик может передумать продавать свою долю.
Покупка отдельных долей — это риск. Можно так и не купить квартиру целиком.
Минусы приобретения отдельных долей
Такая форма приобретения недвижимости чревата негативными последствиями. Вам попросту могут отказать в продаже.
Помимо этого, есть и дополнительные недостатки:
- на приобретение отдельной доли практически невозможно оформить ипотечный кредит — денег у банка вы не возьмете;
- на оплату отдельной доли невозможно использовать средства маткапитала — Пенсионный фонд откажет в переводе средств МСК, поскольку приобретение доли не означает улучшение жилищных условий;
- сделки с долями не могут выступать предметом военной ипотеки.
Оформить ипотеку на покупку доли не получится.
Таким образом, приобретение квартиры по отдельным договорам на каждую долю придется проводить за счет собственных сбережений. С учетом риска отказа в выкупе одной или нескольких долей, такой вариант крайне затруднителен.
