Содержание
Покупка или продажа недвижимости — это сложный процесс.
Особенно тщательно нужно отнестись к оформлению договора. Любая ошибка может повлечь отказ в регистрации, потере денег или имущества. Давайте разберем правила составления договора купли-продажи и основания для его расторжения.
Требования к договору купли-продажи недвижимого имущества
Купить или продать квартиру можно по договору. При это он должен соответствовать определенным правилам:
- составляется только в письменном виде и после согласования всех условий сделки;
- подписывается как продавцом, так и покупателем квартиры;
- удостоверяется у нотариуса, если квартира находится в долевой собственности;
- обязательно регистрируется в Росреестре.
При это вы можете вести дела через представителя. Главное, чтобы его полномочия были зафиксированы в доверенности.
Купили квартиру — подайте заявление на регистрацию в Росреестр.
Как составить договор купли-продажи недвижимости?
Договор купли-продажи недвижимости — это возмездная передача права собственности на имущество.
Существенным условием договора купли-продажи является описание предмета сделки. В отношении недвижимости таким предметом выступает квартира, дом, земельный участок и т.д.
При этом важно подробно описать предмет сделки — кадастровый номер, адрес, площадь этажность и т.д. Это позволит точно указать, какой объект передается покупателю.
Подробно опишите предмет сделки.
Остальные условия договора продавец и покупатель согласовывают по своему усмотрению. Выделим наиболее важные пункты, по которым нужно достичь договоренности:
- состав продавцов и покупателей;
- стоимость объекта — для определения цены можно использовать кадастровую или рыночную оценку недвижимости;
- порядок расчета — наличные средства, ипотечный кредит, безналичный перевод, передача денег через нотариуса или банковскую ячейку;
- сроки оплаты — в какой момент передаются деньги (до регистрации договора или после);
- требования к качественным характеристикам недвижимости;
- порядок освобождения квартиры и выписки предыдущих жильцов.
Росреестр не может вмешиваться в пункты договора, которые вы согласовали.
Структура договора купли-продажи недвижимости
Договор условно делится на несколько частей:
- Вступительная часть
Включает в себя наименование договора продажи недвижимости, место заключения договора и дату его составления, информацию о сторонах сделки и законных представителях (при наличии).
- Основная часть
Включает важные разделы, определяющие требования сделки, — предмет договора, сроки, стоимость имущества, порядок расчетов и передачи недвижимости, обязанности и права сторон, ответственность за нарушение условий договора, реквизиты сторон.
В договор можно включить иные дополнительные условия. Например, упоминание о форс-мажорных обстоятельствах, когда сторона имеет право отказаться от исполнения соглашения и т. п.
Порядок оформления договора изменениям не подлежит. При этом все поля должны быть заполнены.
Как зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости?
Соглашение и документы можно подать в отделение Росреестра или МФЦ. Если вы купили долю в квартире, то сначала заверьте договор у нотариуса, а затем подавайте заявление на регистрацию права собственности.
Рассмотрим порядок регистрации:
- вы подаете заявление, подписанный договор, передаточный акт и правоустанавливающие документы на недвижимость в Росреестр;
- оплачиваете государственную пошлину — 2 тыс. руб. для граждан и 22 тыс. руб. для организаций;
- ждете 7 рабочих дней (при обращении в Росреестр) или 9 рабочих дней (при подаче документов через МФЦ).
Как только регистрационный орган проверит документы и внесет запись в реестр, вам выдадут выписку ЕГРН. На сегодняшний день выписка — это правоустанавливающий документ на квартиру.
Регистрация квартиры в Росреестре обойдется в 2 тыс. руб.
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?
В любой момент вы вправе прекратить действие договора, даже если он был зарегистрирован в Росреестре. Вы можете расторгнуть договор как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.
По соглашению сторон
В данном случае причины расторжения указывать не нужно. Потребуется только изложить условия расторжения в новом соглашении и зарегистрировать его в Росреестре.
Учтите нюансы расторжения договора по соглашению сторон:
- все полученное по сделке возвращается в первоначальный вид — квартира возвращается продавцу, а деньги переводятся покупателю;
- соглашение составляется в письменной форме и регистрируется в Росреестре;
- договор считается расторгнутым только после получения выписки ЕГРН.
Отметим один нюанс.
Если вы отменяете сделку до госрегистрации, подавать документы в Росреестр не нужно.
В одностороннем порядке
Наиболее распространенный вариант расторжения договора — односторонний отказ от сделки. Причины — нарушение условий договора по порядку и срокам оплаты, качеству объекта недвижимости и др. У вас есть месяц после подачи документов в Росреестр, чтобы уведомить вторую сторону в письменной форме. Если требование не выполнено, придется подавать иск в суд.
Еще один способ расторжения договора купли-продажи — признание сделки недействительной. Но вам нужно подтвердить, что были нарушены прямые требования закона:
- у сторон отсутствовали полномочия на продажу или покупку недвижимости;
- продавец или покупатель признаны недееспособными по судебному акту;
- были нарушены права несовершеннолетнего ребенка, либо иных заинтересованных лиц;
- выявлены случаи мошенничества, понуждения к сделке путем насилия или угрозы, иные противоправные действия.
Признать сделку недействительной может только суд.
Подать иск вправе любое заинтересованное лицо, чьи права нарушены регистрацией договора. Если суд удовлетворит ваши требования и признает сделку недействительной, договор будет расторгнут. Стороны обяжут вернуть полученное имущество и денежные средства.
Судебное решение о расторжении договора купли-продажи недвижимости также направят в Росреестр. Он аннулирует переход права собственности. Предыдущему правообладателю выдадут выписку ЕГРН с подтверждением его прав.
