Утрата права пользования жилым помещением

Не только собственник квартиры имеет право ей пользоваться.

Такое право получает любой человек, который в ней прописан. По закону он обязан наравне с собственником заботиться о жилище. Однако вселить в квартиру может не только собственник, но и наниматель. И хотя последний вправе только пользоваться ей по договору социального найма, права у него практически такие же, как у собственника. На вселение члена своей семьи ему даже не нужно спрашивать разрешения. Но есть один нюанс — если есть право пользования жилым помещением, то значит возможна и его утрата. Как признать утрату права пользования жилым помещением у собственника, нанимателя и вселенных по их воле граждан? Есть ли различия в процедуре? Расскажем далее.

Утрата собственником права пользования жилым помещением

Собственник — это человек, который владеет квартирой на законном основании и вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Однако и он может утратить свое право пользования, если нарушит жилищное законодательство:

1. Самовольная перепланировка

Если хозяин квартиры сделал ремонт, который затронул инженерные сети, санитарно-техническое оборудование или несущие конструкции, без разрешения жилищных органов, то запросто может лишиться жилья. Об этом прямо говорит ст. 29 ЖК РФ. Все просто — незаконная конфигурация квартиры запрещена. Любая перепланировка должна быть отображена в кадастровом паспорте жилого помещения, иначе она незаконна.

Сначала собственника попросят вернуть все в прежний вид или узаконить внесенные изменения. Следует поспешить, поскольку срок требования — от 2 до 6 месяцев. Если этого не сделать, начнется судебное разбирательство. Решение вас вряд ли обрадует — квартиру продадут с торгов, а деньги отдадут вам за вычетом расходов на приведение жилья в первоначальный вид.

Либо узаконьте перепланировку, либо верните квартиру в первоначальный вид.

2. Бесхозяйственное обращение

Еще одно основание утраты права пользования жилым помещением указано в ст. 293 ГК РФ — бесхозяйственное обращение. Это систематическое нарушение прав и интересов соседей, использование квартиры не по назначению, отказ заботится о своей собственности (проводить текущий ремонт и содержание). Лишение права аналогично — суд выносит решение и продает квартиру с торгов.

Не платите ЖКХ и не заботитесь о собственной квартире — можете лишиться жилья.

3. Изъятие для нужд государства

Это основание установлено в ст. 32 ЖК РФ. Земельный участок могут изъять для государственных или муниципальных нужд. Например, при строительстве федеральных дорог. Если вы живете в своем доме, стоит побеспокоиться. Вместо него вам предложат выкупную стоимость по среднерыночной цене, либо равноценное жилье. А нет дома — нет права пользования жилым помещением.

Государство вправе изъять у вас землю с домом для своих нужд.

4. Истребование жилого помещения

Если вы недавно купили квартиру, не спешите радоваться. Момент может огорчить одно обстоятельство — истребование имущества от добросовестного приобретателя. Об этом прямо говорит ст. 302 ГК РФ. В чем оно состоит — если квартира выбыла из владения прежнего собственника помимо его воли, а вы об этом не догадывались и приобрели ее, то право на квартиру будет утрачено по требованию прежнего собственника.

Купили по незнанию квартиру у лица, которое не имело права его отчуждать, — у вас ее отберут.

5. Взыскание на жилое помещение

Особое внимание стоит уделить квартире, купленной в ипотеку. Если вы не вносите платежи, то банк вправе отобрать ее. Ипотечное жилье — это залоговое имущество. Поэтому как только на нее обращено взыскание, вы утрачиваете право пользования квартирой.

Не платите ипотеку — попрощайтесь с жильем.

Утрата нанимателем права пользования жилым помещением

Наниматель — это человек, который живет в муниципальной квартире по договору социального найма. Такой договор можно прекратить добровольно по соглашению сторон или через суд.

В первом случае право пользования жилым помещением прекращается с момента прекращения договора. Например, если наниматель уезжает на постоянное место жительства в другой регион.

Однако дело осложняется, если договор расторгается через суд. Утратить право пользования жилым помещением он может только в определенных обстоятельствах, которые прописаны в ст. 83 ЖК РФ:

1. Не оплачивает коммунальные услуги

Если наниматель не оплачивает содержание жилья и услуги ЖКХ полгода — это повод для выселения. Однако это сложный процесс, поскольку даже внесенные 100 руб. в течение 6 месяцев говорят о частичном исполнении обязательств. Зачастую суд дает возможность погасить долг частями и устанавливает срок. Если он нарушен, а требования не выполнены — то выселение неизбежно.

Выселили из муниципальной квартиры — значит лишили права пользования жилым помещением.

2. Наносит вред квартире

Это значит, что наниматель разрушает или повреждает жилье. Суд учитывает как противоправность его действий, так и систематичность. Например, за незаконную врезку газового оборудования, повлекшую разрушение квартиры, запросто можно утратить право пользования помещением. И справедливо — никому не хочется переживать взрыв или пожар.

Если наниматель не проводит косметический ремонт, разрушает стены и перекрытия, разводит антисанитарию в квартире — все это поводы для выселения. И хотя ему дают срок на устранение нарушений, на практике это малодейственно. В основном запускают квартиру люди, страдающие алкоголизмом или наркоманией.

Плохо содержите жилье — повод с ним распрощаться.

3. Систематически нарушает права и интересы других жильцов

Если наниматель довел соседей и других жильцов до того состояния, когда невозможно с ним проживать, он может утратить право пользования жилым помещением. Яркие примеры — нарушение правил тишины и превращение квартиры в приют для бездомных животных. Такое соседство явно нарушает права остальных жильцов.

Нельзя шуметь с 23:00 до 7:00, иначе можно лишиться крыши над головой.

4. Использует жилье не по назначению

Типичный пример — использование квартиры в качестве офиса или иного помещения для ведения бизнеса. Жилое помещение — только для проживания (ст. 17 ЖК РФ). Поэтому наниматель, нарушающий данное правило, рискует утратить право пользования квартирой.

Утрата права пользования жилым помещением вселенными гражданами

Как уже сказано, собственник или наниматель могут вселить в квартиру других людей. И не обязательно родственников. Но закон один для всех — вселенные граждане обязаны заботиться о жилище.

Основания утраты пользования жилым помещением у граждан, вселенных собственниками

Основание всего два — они установлены в ст. 31 ЖК РФ:

1. Прекращение семейных отношений с собственником

В этом случае развод может сыграть злую шутку — супруг, на которого не оформлена квартира, может лишиться крыши над головой. Однако выселить его можно только по решению суда. Собственник вправе обратиться с иском о признании бывшего супруга утратившим право пользования жилым помещением.

Выселит ли суд бывшего супруга — зависит от обстоятельств. Если у него нет другого жилища, то вряд ли. Но суд может установить определенный срок, в который нужно решить данную проблему.

Еще одна неприятная новость для собственника — если суд установит, что он обязан платить бывшему супругу алименты и вполне может его содержать, то обяжет обеспечить бывшего супруга иным жильем.

Что касается детей, то утрата права пользования жилым помещением несовершеннолетним не допускается. То есть пока им не «стукнет» 18 лет, выселить их из квартиры не получится.

Выгнать бывшего супруга из дома можно только через суд.

2. Окончание срока пользования жилым помещением, установленного судебным решением

Такая ситуация может возникнуть только в одном случае — дело об утрате права пользования жилым помещением уже рассматривалось судом и в итоге было вынесено решение о сохранении права на определенный срок. Период прошел — право пользования утрачивается автоматически.

Основания утраты права пользования жилым помещением у граждан, вселенных нанимателем

Если сравнивать с членами семьи собственника, то вселенные нанимателем граждане не утрачивают право пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений. Человек и дальше может проживать в квартире, однако он самостоятельно будет нести ответственность по обязательствам договора социального найма. Правило установлено ст. 69 ЖК РФ.

Таким образом, утратить право пользования жилым помещением он может только по следующим основаниям:

1. отказывается содержать квартиру и платить за услуги ЖКХ;
2. ведет аморальный образ жизни;
3. нарушает права и интересы других жильцов;
4. фактически проживает в другом жилом помещении.

Развелись с супругом-нанимателем — право пользования жилым помещением сохраняется даже после развода.

Получается, что в большинстве случаев признать утрату права пользования жилым помещением можно только через суд. При этом процесс таит массу нюансов, без учета которых сделать это практически невозможно. Единственный выход — обратиться за помощью к грамотному юристу.