Переоформление договора долевого участия

Участвуя в долевом строительстве, вы приобретаете квартиру по очень привлекательной стоимости — гораздо ниже цены на готовое жилье.

Сделка купли-продажи оформляется договором долевого участия — ДДУ. Его сторонами выступают застройщик и дольщик. Все просто — будущий владелец жилплощади вносит деньги, а строительная компания обязуется в установленный срок построить объект недвижимости.

Но если вы решили отказаться от участия в долевом строительстве, то можете переоформить ДДУ на другого человека. Попросту, продать его. Как это сделать, расскажем далее.

Причины переоформления договора долевого участия

Участие в долевом строительстве — это всегда риск. Застройщик может оказаться недобросовестным и просто скрыться с вашими деньгами, прогореть, обанкротиться и т.д.

Бывают случаи, когда компании неправильно делают расчеты. В итоге получают неверные сметы, и собранных денег на постройку дома не хватает. Иногда застройщик приступает к строительству, не имея разрешения.

В общем, причин прогореть на долевом строительстве множество. Но это не останавливает людей вкладывать деньги — выгоду никто не отменял.

Страх остаться без денег и квартиры — основная причина переоформления ДДУ.

И не будем забывать, что долевое строительство — это длительное ожидание, когда застройщик закончит проект. За это время обстоятельства могут измениться — переезд в другой город, проблемы с финансами и др.

И некоторые дольщики решают отказаться от ДДУ. Это возможно, но только через суд. При этом одностороннее расторжение договора предусматривает ряд материальных потерь для дольщика.

Но есть и другой выход — переоформление договора долевого участия. Остается только найти нового покупателя, который согласится вступить в ваши права.

Учтите, что дольщик в ДДУ может быть изменен в определенный период — с момента регистрации договора в Росреестре и до передачи квартиры застройщиком.

Срочно понадобились деньги — можете переоформить ДДУ.

Как переоформить ДДУ на другого человека?

В Федеральном законе № 214-ФЗ эта процедура называется уступкой права требования по договору.

Переоформить ДДУ на другого человека можно по одному из двух сценариев:

после того, как дольщик внес деньги за жилплощадь;
с одновременным переводом долга на другого гражданина.

Если квартира куплена в ипотеку, потребуется и согласие банка. Это значительно затягивает процесс. Придется заключить договор переуступки по форме банка.

Этот факт также создает определенные трудности для покупателя, ведь на него переоформят ипотеку. Если вы не заинтересованы в этом, откажитесь от покупки ипотечной квартиры.

Не лишнем будет и проверить наличие у застройщика разрешения на возведение здания, проектной документации и т.д. Не забудьте проверить и продавца — уточните, состоит ли он в браке, указаны ли в ДДУ другие лица.

Перед подписанием договора тщательно проверьте документы продавца и застройщика.

Кроме того, дольщик обязан уведомить застройщика о переоформлении ДДУ на другое лицо. Иначе сделку можно оспорить.

Компания-застройщик должна оформить официальное согласие в письменной форме. На практике за него практически всегда требуют процент от цены возводимой квартиры.

Согласие застройщика при переуступке прав на ДДУ — обязательный пункт соглашения.

Этапы переоформления ДДУ

Рассмотрим, какие стадии подразумевает уступка права требования:

сбор пакета необходимых документов;
проверка бумаг, предоставленных второй стороной;
подписание соглашения уступки;
регистрация нового договора в регпалате и получение справки об успешном завершении процедуры.

Процесс предусматривает обязательную регистрацию документа о переходе прав на объект недвижимости. Это такая же процедура, как и регистрация ДДУ в Росреестре.

Учтите, что на регистрацию в госоргане уйдет определенное время. Пока Росреестр не выдаст бумаги с отметкой об окончании процедуры, прежний дольщик не должен подписывать передаточный акт на построенную квартиру.

Отдавайте деньги только после регистрации договора в Росреестре.

Необходимые документы

Продавцу, который желает переоформить ДДУ на другое лицо, потребуются следующие бумаги:

справка об отсутствии долга по текущим платежам перед застройщиком;
разрешение от строительной компании;
согласие супруга на сделку;
согласие банка, если квартира взята в ипотеку;
выписка из ЕГРН, подтверждающая прохождение процедуры регистрации первоначального договора ДДУ.

В большинстве случаев у застройщиков есть готовые образцы договоров переуступки прав требования. Не лишним будет показать документ юристу, который оценит его с правовой точки зрения.

Обратите внимание на пункты соглашения. В нем должны быть:

данные всех сторон — продавца, покупателя, компании-застройщика;
дата подписания;
согласие застройщика;
сумма денег, уплаченная покупателем продавцу;
пункт о том, что жилье не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

С момента подачи документов на процедуру уходит порядка 10 дней. Сделка считается оконченной, когда стороны получают на руки договор с проставленной отметкой о внесении изменений в ЕГРН.

Плюсы и минусы переоформления ДДУ

Главным положительным моментом является выгода для нового дольщика. Обычно цена квартир по договору переуступки ниже, чем по обычному ДДУ.

Но есть и минусы. К ним относятся:

Продажа квартиры без согласия застройщика

Возможна ситуация, когда вы уже передали продавцу деньги, однако внезапно получаете претензию от застройщика, который не давал право на цессию. Есть риск потерять и квартиру, и деньги. Всегда проверяйте наличие письменного согласия от компании.

Двойная продажа

Ничего не мешает продавцу взять деньги от нескольких людей в качестве предоплаты, а сделку заключить только с одним или не заключать вовсе.

Налоги

Вам потребуется уплатить 13% в бюджет государства, если вы продали право на квартиру по более высокой цене, чем приобрели ее у застройщика.

Банкротство застройщика

Продавец может не знать или намеренно скрыть от вас, что застройщик обанкротился и не собирается достраивать дом.

Будьте внимательны при покупке долевого жилья и внимательно читайте соглашение. Грамотным шагом станет привлечение к делу опытного юриста. Это позволит избежать различных рисков.