Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Иметь собственное жилье мечтает каждый. Приобрести квартиру можно как на вторичном рынке, так и в новом доме. Новостройка имеет свои плюсы — вы получаете «чистую» жилплощадь. Это значит, что на пороге не появятся прописанные родственники бывшего собственника, а документы на квартиру в полном порядке. К тому же, квартира на первичном рынке обойдется дешевле «вторички». Мы расскажем, на что обратить внимание при выборе жилья в новостройке и как правильно оформить куплю-продажу.

Как выбрать и купить квартиру в новостройке?

Чтобы найти лучший вариант и не потерять свои сбережения, действуйте пошагово:

1. тщательно проверьте фирму-застройщика и документацию на дом;
2. подпишите договор со строительной компанией;
3. оформите акт приема-передачи и заберите ключи;
4. зарегистрируйте право собственности в Росреестре и пропишитесь в новом жилье.

Остановимся на каждом этапе подробнее.

Этап 1: Проверяем застройщика

Каждая строительная фирма обязана размещать на официальном портале подробную информацию о своей деятельности и возводимых объектах. Поэтому проверку надежности фирмы начинайте с ее сайта.

Из разделов «О компании» и «Проекты» вы узнаете, как долго организация работает на рынке, сколько выполнила проектов, каких вершин достигла. Если застройщику нечего скрывать, он опубликует на своем сайте данные членов совета директоров. «Пробейте» их Ф.И.О. через поисковик, а саму фирму через раздел на сайте ФНС «Проверь себя и контрагентов».

Также изучите список ключевых партнеров строительной фирмы. Если среди них есть крупные инвесторы, это большой плюс. Еще одним положительным моментом является участие компании в государственных, региональных или муниципальных инвестиционных проектах.

Фирма-застройщик должна быть зарегистрирована и состоять на учете в налоговой.

На финансовое состояние фирмы-застройщика указывают стратегии продаж. Если она начинает реализовывать жилье, когда дом возведен более, чем на 50% — она независима от средств инвестора. Кроме того, материально устойчивая организация ведет адекватную ценовую политику. Слишком низкие цены на квартиры — плохой знак, свидетельствующий о нехватке денег.

Также изучите финансовую отчетность фирмы и бумаги, касающиеся возводимого дома. Застройщик обязан иметь:

• декларацию проекта;
• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
• заключение государственного экспертного бюро о соответствии проектной документации законодательным нормам.

Существует еще несколько способов проверить благонадежность фирмы. Например, почитать тематические форумы; заглянуть на сайты, публикующие отзывы о строительных компаниях; посмотреть реестр застройщиков, где каждой компании присваивается свой рейтинг.

Застройщик обязан иметь все разрешительные документы на постройку дома и держать их в открытом доступе.

Этап 2: Заключаем договор с застройщиком

Если с документами и репутацией у фирмы все в порядке, а вас полностью устраивает жилплощадь — можно подписывать соглашение. Существует три способа приобрести квартиру в строящемся доме:

1. По договору уступки права

Оформляется в ситуации, когда жилплощадь приобретается у соинвестора. На руках у покупателя должны остаться оригинал договора переуступки, подтверждение оплаты, письменное согласие застройщика, акт передачи документов. Процедуру регламентирует множество правовых актов, поэтому могут возникнуть споры. Проще подождать сдачи дома в эксплуатацию и заключить сделку купли-продажи готового жилья.

2. По договору участия в долевом строительстве (ДДУ)

Самый распространенный вариант покупки жилья на первичном рынке — ДДУ. Вы заключаете письменное соглашение с застройщиком и становитесь полноценным инвестором строительства дома.

ДДУ содержит ряд условий, которых обязаны придерживаться дольщик и застройщик. В нем прописывается:

• информация о сторонах сделки;
• детальное описание объекта (вплоть до цвета обоев на стенах квартиры);
• цена 1 кв.м. и полная стоимость жилья;
• размер первоначального взноса;
• срок передачи ключей;
• гарантийные обязательства застройщика;
• дополнительные значимые условия.

Договор подписывается и регистрируется в Росреестре. У дольщика и застройщика находится по одному экземпляру, третий — в ведомстве.

3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК)

ЖСК формируется по письменному соглашению будущих собственников жилья. Вы вносите деньги (паи), на которые строится ваша будущая квартира. Процедура не регистрируется в Росреестре, поэтому считается довольно рискованной и не пользуется спросом.

Самый оптимальный вариант покупки жилья в новостройке — по ДДУ или после сдачи дома в эксплуатацию.

Этап 3: Подписываем акт приема-передачи жилья

Покупка квартиры в новостройке не обходится без подписания акта приема-передачи. Он требуется для регистрации права собственности на новую квартиру. В акте указываются данные продавца и покупателя, дата и место оформления, описание жилья, отметка об отсутствии претензий, подписи сторон.

Перед подписанием акта вас пригласят на осмотр жилплощади. Отнеситесь к приемке квартиры со всей серьезностью. Если поставите подпись не глядя, предъявить претензии продавцу не удастся.

Приобретая квартиру по ДДУ, обязательно возьмите договор с собой на осмотр. Если квартира передается с чистовой отделкой, сравните фактическое соответствие цвета и качества материалов с указанными в соглашении. Если эти моменты в вашем ДДУ не учтены, придется довольствоваться дизайном застройщика. В любом случае, отделка должна быть выполнена.

Внимательно осмотрите жилплощадь перед подписанием акта приема-передачи.

Каждое жилое помещение должно соответствовать строительным и санитарным нормам. Проверьте наличие и состояние электропроводки, коммуникаций, гладкость стен, пола и потолка, отсутствие брака в оконных и дверных блоках. Выявленные дефекты записываются и прикладываются к акту. Застройщик обязан устранить недоделки и пригласить вас на повторный осмотр. Если дефект невозможно устранить, вам придется либо принять объект в таком виде и потребовать скидку, либо аннулировать ДДУ.

Отметим один нюанс. Если фактическая площадь квартиры меньше указанной в ДДУ, вы вправе требовать у застройщика компенсацию. Если ситуация обратная — доплачивать ничего не обязаны.

После подписания акта заберите ключи от квартиры. С этого момента начинает «капать» коммуналка. Обычно это происходит через некоторое время после заселения. До этого момента оплачивать услуги ЖКХ обязан застройщик. В случае с ТСЖ, за оплату коммунальных услуг вы отвечаете сразу.

Этап 4. Регистрируем право собственности

Процедура несложная и проходит в четыре этапа:

1. посетите ближайшее отделение Росреестра или МФЦ с уполномоченным сотрудником строительной компании;
2. заполните заявление на регистрацию права собственности;
3. сотрудник ведомства проверит бумаги и даст расписку, в которой будет указана дата готовности документов;
4. в назначенное время подойдите в отделение. Вам выдадут выписку из ЕГРН и другие сопутствующие бумаги (например, зарегистрированный ДДУ).

В день получения выписки из Росреестра вы становитесь полноправным владельцем жилья.

С 2016 года выписка из ЕГРН заменяет свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Подведем итог

В заключение отметим, что переезжать в новую квартиру, а тем более делать там ремонт следует только после регистрации права собственности. До этого момента помещение могут осматривать специалисты из БТИ. Если они найдут серьезные несоответствия текущего состояния жилья с тем, в каком оно сдавалась в эксплуатацию, то потребуют вернуть помещение в первоначальный вид.