Возмещение неустойки по договору долевого участия

Ситуации, когда участники долевого строительства не получают свое жилье в срок — не редкость. За время, отведенное на постройку и сдачу дома, сумма договора долевого участия частично обесценивается из-за инфляции. Поэтому компания, не исполнившая свои обязательства, обязана перечислить дольщику неустойку. Мы расскажем о порядке расчета и взыскания этой суммы с застройщика.

Что такое неустойка по ДДУ?

Неустойка — это денежная компенсация, которую выплачивает застройщик в случае неисполнения обязательств по ДДУ. Данный вопрос регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому нормативному акту, неустойка выплачивается в следующих случаях:

• застройщик допустил просрочку сдачи квартир;
• фактическое качество построенного жилья не соответствует заявленному в ДДУ;
• деньги на строительство привлечены лицом, не имевшим права на подобные действия.

Застройщик нарушает условия договора — требуйте неустойку.

В некоторых ситуациях фирма-застройщик обязана выплатить дольщикам двойную неустойку. Например, если она не имеет законных оснований на строительство:

• Не является собственником или арендатором земли, где строится дом

Чтобы проверить этот факт, запросите у сотрудников строительной компании выписку из ЕГРН.

• Не имеет разрешения на строительство

В этом случае все возведенные данной фирмой объекты недвижимости будут считаться самовольными постройками.

• Не составила и не разместила проектную декларацию

Декларация должна быть передана в соответствующий госорган, а также размещена в общем доступе — на официальном сайте строительной фирмы.

Порядок расчета неустойки

Размер штрафных санкций за неисполнение застройщиком условий ДДУ равняется:

• для юридических лиц — 1/300 ставки ЦБ РФ от общей суммы договора за каждый день просрочки;
• для обычных граждан — 1/150 ставки ЦБ РФ.

Ключевая ставка ЦБ РФ — не фиксированная величина, она часто меняется. Поэтому не рекомендуем полагаться на различные онлайн-калькуляторы, а рассчитать сумму неустойки самостоятельно, руководствуясь несложной формулой:

Н = СД х 1/300 (1/150) х СЦБ х ДП,

где:

Н — неустойка;

СД — сумма договора;

СЦБ — ставка Центробанка;

ДП — дни просрочки.

Размер ключевой ставки можно посмотреть на официальном сайте ЦБ РФ.

Иногда в ДДУ указан другой размер штрафных санкций. Чтобы отстоять свои интересы, потребуется обратиться в суд.

Помимо неустойки, застройщик обязан возместить дольщику все понесенные убытки. Например, возместить расходы на аренду жилья, если вы проживали в нем, ожидая окончания строительства.

Пример расчета неустойки

Чтобы лучше понять порядок расчета неустойки по ДДУ, рассмотрим пример:

• цена ДДУ — 2 млн. руб.;
• количество дней просрочки — 150;
• ставка ЦБ РФ на момент расчета — 8%.

Размер неустойки для ИП и организаций — 1/300, для физических лиц — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ.

Размер неустойки рассчитывается следующим образом:

• для дольщика-частного лица:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 150 = 160 тыс. руб.

• для дольщика-юридического лица:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 300 = 80 тыс. руб.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Порядок взыскания штрафных санкций с недобросовестных застройщиков четко регламентирован законом. Существует два возможных способа:

1. досудебный;
2. судебный.

Рассмотри их подробнее.

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Перед обращением с иском в суд закон обязывает дольщика соблюсти досудебный порядок разрешения спора. Поэтому обязательно нужно направить застройщику претензию.

Она составляется в письменном виде и носит формальный характер. С помощью претензии вы извещаете застройщика о желании получить компенсацию за неисполненные обязательства, а в случае отказа — обратитесь в суд.

Форма документа — свободная. В тексте укажите:

• ваши личные данные (Ф.И.О., адрес и номер телефона);
• данные ДДУ (номер и дату подписания);
• даты планируемой и фактической передачи жилого помещения;
• расчет неустойки;
• реквизиты для перечисления денег;
• срок, который вы даете застройщику на исполнение ваших требований;
• дату и подпись.

Свою позицию лучше подкрепить ссылками на подходящие законодательные акты — так юристы застройщика поймут, что имеют дело с человеком, который настроен решительно.

Скачать образец претензии к застройщику о выплате неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ

Если ваш ДДУ содержит условия, уменьшающие ответственность строительной фирмы или устанавливающие порядок обращения в судебный орган, их тоже желательно упомянуть в претензии.

Часто по условиям договора застройщик освобождается от ответственности за несвоевременную сдачу жилья покупателю при отсутствии его вины в срыве сроков. Виновность строителей в каждом конкретном случае определяет суд. Но даже если факт отсутствия вины компании доказан, это не освобождает ее от ответственности. В качестве аргумента можно сослаться на ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». В ней говорится, что условия договора, незаконно ущемляющие права потребителя, являются недействительными.

Если застройщик ущемляет ваши права, условия ДДУ признаются ничтожными.

Для ответа на претензию или возврата денежных средств закон дает от 20 рабочих дней. Если компания отвергла предложение о добровольном возмещении убытков, то обращайтесь с заявлением в суд. В иске можно потребовать и возмещения морального вреда, который наступил из-за несвоевременного ввода в эксплуатацию жилого объекта.

Оформляйте претензию в 2 экземплярах, чтобы у вас осталось доказательство ее передачи застройщику.

Взыскание неустойки через суд

Если застройщик отказался перечислять средства, либо игнорирует ваши требования, выход один — идти в суд. В случае победы застройщика обяжут не только выплатить неустойку, но и возместить вам все судебные издержки.

При оформлении искового заявления ориентируйтесь на ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ. В нем укажите:

• данные истца и ответчика;
• описание нарушенных прав;
• требования, подкрепленные ссылками на подходящие нормы закона;
• отметку о том, что вы пытались урегулировать спор в досудебном порядке;
• перечень прилагаемых документов;
• дату и подпись.

К иску приложите ДДУ, платежные документы, квитанцию об уплате госпошлины, подтверждение отправки претензии. Пакет передайте в канцелярию городского суда по месту регистрации фирмы-застройщика.

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры по ДДУ

Расторжение ДДУ

Подобное соглашение можно аннулировать добровольно или через суд. Перед принятием окончательного решения обратите внимание на важные моменты:

• материальное положение застройщика;
• готовность объекта к сдаче;
• соблюдение в данный момент условий ДДУ.

Даже если строительная фирма нарушила условия договора, поспешное расторжение отношений может привести к крайне негативным последствиям. Например, суд удовлетворит ваши требования и аннулирует соглашение. В случае банкротства компании вы рискуете остаться без денег и без жилья. Лучше подождать и получить квартиру, чем оказаться у «разбитого корыта».

Тщательно взвесьте все «за» и «против» перед расторжением ДДУ.