Что выбрать: ЖСК или ДДУ?

Каждая молодая семья мечтает обзавестись своим уютным гнездышком. Но не каждая может сразу купить готовое жилье. Поэтому многие ищут альтернативные пути: вложить деньги в долевое или кооперативное строительство. Оба варианта абсолютно законны, но схемы оформления сделки через ДДУ и ЖСК совершенно разные. Так что же выбрать: жилищно-кооперативное или долевое строительство? Мы подскажем, какие отличия, преимущества и недостатки есть у данных сделок.

Что такое ДДУ и ЖСК?

Долевое строительство — это договор между застройщиком и дольщиком,

заключенный в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Застройщик обязуется своевременно возвести дом, получить согласие на ввод его в эксплуатацию и передать инвесторам готовый объект. В свою очередь, дольщик обязуется полностью заплатить за жилье и принять дом.

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре.

Кооперативное строительство — добровольное объединение людей с целью построить конкретный жилой объект. Внося деньги на строительство, инвестор становится пайщиком. ЖСК — договор между кооперативом и пайщиком, где первый обязуется построить дом, а второй — выплатить весь паевый взнос.

Регистрация договора ЖСК в Росреестре не обязательна.

Основные отличия между ДДУ и ЖСК

В договорах долевого и кооперативного строительства есть существенные различия:

• Государственная регистрация

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, гарантируя надежность сделки. Договор ЖСК не нуждается в подобной регистрации, и это не исключает повторную продажу вашей квартиры.

• Стоимость постройки

В ДДУ указана вся стоимость приобретаемого жилья, она неизменна.

В договоре ЖСК прописанная сумма за квартиру может увеличиться из-за дополнительных трат застройщика.

• Сроки строительства

В ДДУ указана конкретная дата сдачи жилого объекта. Если застройщик не успевает возвести дом в срок — выплачивает неустойку и штраф.

В соглашении ЖСК сроки строительства не прописаны.

• Рассрочка на возведение

ДДУ позволяет использовать беспроцентную рассрочку до сдачи дома. По договору ЖСК можно получить рассрочку на более долгий срок, но под процент.

• Прекращение договоров

Расторгаете договор долевого участия — застройщик возвращает ваши деньги. Прекращаете договор с ЖСК — кооператив выплачивает не более 85% вложенных средств.

Есть и еще одно отличие. По договору долевого участия застройщик обязан предоставить всю необходимую документацию в Росреестр до начала строительства и обеспечить открытый доступ к документам.

ЖСК не имеет таких обязательств.

ДДУ обеспечивает надежность сделки, а ЖСК — ее выгоду.

Особенности ДДУ

Долевое строительство — рискованное предприятие. Поэтому до заключения договора рекомендуем:

• изучить бумаги компании-застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности;
• проверить уставные документы и разрешение на возведение объекта;
• изучить акты для строительства (экология, фундамент и другие).

Если таких данных у застройщика нет — строительство незаконно.

Особое внимание следует обратить на строительный проект, арендный договор или выписку ЕГРН о праве собственности на земельный участок. Но главное, убедитесь, что оплата по ДДУ поступила в банк, а не в кассу компании.

Не оставляйте без внимания и сам договор долевого участия. В нем должны быть прописаны:

• адрес объекта: этаж, планировка, площадь;
• тип используемых строительных материалов;
• срок сдачи дома;
• окончательная цена;
• порядок возврата средств в случае просрочки сдачи дома;
• отсутствие других претендентов на помещение;
• положение об оплате коммунальных платежей до заселения.

Дольщики могут посмотреть все документы по долевому строительству в открытом доступе.

Плюсы и минусы ДДУ

Приобретая жилье по ДДУ, покупатель может быть уверен в надежности сделки:

• квартира не будет продана другому человеку;
• все документы находятся в открытом доступе;
• стоимость квартиры четко обозначена и неизменна;
• можно вернуть полную сумму в случае расторжения договора;
• есть пятилетняя гарантия на новую квартиру.

Но у долевого строительства есть и минусы. Во время регистрации оформление документов на квартиру приостанавливается (до 3-х месяцев). Также оплата за квартиру ограничена сроком возведения дома, а рассрочка на приобретение дается максимум на 5 лет.

Особенности ЖСК

Кооперативное строительство позволяет дешево купить жилье в новострое. Пайщики оплачивают строящийся объект через созданный паевый фонд. Они вносят в фонд ежемесячную плату. За год каждый пайщик должен собрать 50% от стоимости квартиры. Если он внес меньше половины, то может взять ссуду у кооператива. Срок ее погашения — от 5 до 20 лет. Пока пайщик не погасит долг, ЖСК остается собственником его жилья. Продать или сдать в аренду такую квартиру он не сможет.

Плюсы и минусы ЖСК

Несмотря на все риски ЖСК, у кооперативного строительства есть свои достоинства: быстрое оформление документов, длительная рассрочка по платежам, неограниченный доступ к бумагам компании, контроль за возведением дома.

Но недостатков больше:

• кооператив не штрафуется при нарушении сроков строительства;
• цена квартиры может быть увеличена;
• отсутствует строгое обязательство на получение строительного разрешения, право собственности или аренду земельного участка;
• при расторжении договора ЖСК возвращает пайщику не все деньги.

Разорвав договор с ЖСК, вам вернут только часть вложенных средств — максимум 85%.

Так что же выбрать: ДДУ или ЖСК?

Любая схема покупки собственного жилья имеет свои достоинства и недостатки. ДДУ подкупает четкостью правил и регистрацией, а ЖСК — выгодой. Но ни долевое, ни кооперативное строительство не дают надежных гарантий. Поэтому перед покупкой квартиры по ДДУ или соглашению с ЖСК рекомендуем внимательно просмотреть все документы компании-застройщика.

Важно обратить внимание и на ее репутацию. Компания, которая плодотворно работает несколько лет, станет надежным застройщиком. А компания, которая изначально хочет пойти на обман, совершит это при любой схеме строительства: как при ДДУ, так и при ЖСК. Выбор остается только за вами.