Продажа земли без межевания

Право собственности на земельный надел позволяет владельцу распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать по наследству. Но без межевания его не получить. Поэтому многих землевладельцев интересуют два важных вопроса: в каких случаях обязательно проводить межевание участка, и можно ли его отчуждать без этой процедуры? Сегодня мы поговорим о том, какие сделки разрешается проводить с землей без межевания.

Что можно делать с землей без межевания?

Межевание — это определение и фиксация границ земельного участка. Им занимаются специализированные организации. Межевание вправе делать только сертифицированные специалисты, сдавшие квалификационный экзамен — кадастровые инженеры.

К участию в имущественных сделках допускаются земли, находящиеся под зданиями и сооружениям, либо незастроенные. Законодатель выдвигает ряд требований и условий для проведения таких операций:

• объект оформлен в собственность путем приватизации или при наличии правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, дарения и т.п.);
• земля находится в обороте;
• надел не арестован и не заложен;
• действия сторон не противоречат Градостроительному кодексу РФ;
• оплачен земельный налог;
• собран полный пакет документов (если участок находится в совместной собственности, требуется письменное согласие на сделку от всех совладельцев).

Сделка оформляется официальным гражданско-правовым договором и регистрируется в Росреестре.

Как видите, в перечисленных правилах не содержится указания на обязательное межевание. Но отчуждаемый надел должен стоять на кадастровом учете. Если сведения об участке внесены в ЕГРН, сотрудник Росреестра не станет требовать от вас межевое дело.

Если надел зарегистрирован в Росреестре, можно оформить сделку без межевания.

Можно ли продать земельный участок без межевания?

Согласно нормам Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если земля стоит на кадастровом учете, с ней можно проводить сделки:

• купли-продажи;
• обмена;
• дарения;
• передачи по наследству;
• сдачи в аренду;
• приватизации.

Такое разнообразие породил закон о «дачной амнистии». Он максимально упростил схему постановки на кадастровый учет наделов, полученных гражданами до 30.10.2001 г. Обычно владельцы таких участков имеют правоустанавливающие документы на землю устаревшей формы. Они наделены юридической силой, но сведения о них отсутствуют в Росреестре. Имея такие документы, владелец участка не может совершать сделки со своим наделом, ведь все операции проходят через регистрирующий орган.

Дачная амнистия позволяет быстро зарегистрировать надел в Росреестре и совершать с ним различные сделки.

Процедура оформления «дачной амнистии» требует предоставления в Росреестр минимального количества бумаг:

• заявление о государственной регистрации прав на недвижимость;
• квитанция об оплате госпошлины;
• паспорт;
• правоустанавливающие документы на землю;
• выписка из хозяйственной книги.

Так как надел уже имеет правоустанавливающие документы, собственнику не требуется проводить дополнительные кадастровые работы.

Срок дачной амнистии уже не раз продлевался. В настоящее время граждане вправе бесплатно оформить землю в собственности до 1 марта 2020 г., если земельный участок находится в бессрочном пользовании, расположен в товариществах или кооперативе.

Таким образом, сделка с землей без межевания не должна иметь юридических препятствий со стороны местного муниципалитета. Но подобные операции могут иметь неприятные последствия для нового собственника.

Купля-продажа земельного участка без межевания

Если вы решили купить надел без межевания, действуйте следующим образом:

1. Составьте договор купли-продажи

Он оформляется в простом письменном виде. При желании, документ можно заверить у нотариуса.

2. Зарегистрируйте сделку в Росреестре

Вы можете подать документы в МФЦ или Росреестр. Необходимо уплатить обязательный государственный сбор, написать заявление на регистрацию и приложить пакет остальных документов.

3. Получите готовые бумаги

Регистрация занимает около 10 дней. Если все прошло гладко, вам выдадут выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт участка.

С момента регистрации права собственности ответственность за расположение границ участка ложится на покупателя.

Необходимые документы

Для оформления сделки купли-продажи земельного участка без межевания вам потребуется стандартный пакет бумаг:

• паспорта сторон;
• договор в 3-х экземплярах;
• правоустанавливающие бумаги на земельный надел;
• квитанция об уплате госпошлины (2 тыс. руб.)

Отсутствие кадастрового паспорта не препятствует регистрации сделки.

Вероятные проблемы покупки земли без межевания

Покупка участка с неопределенными границами крайне рискованна. После регистрации сделки все риски и ответственность за землю переходят на нового владельца.

Если продавец снизил цену из-за отсутствия межевания, вы останетесь в хорошем финансовом плюсе. На этом преимущества от подобной сделки кончаются. Помните, что межевание выявляет все проблемы и нарушения, допущенные при определении границ участка, устанавливая верную разметку. Если эта процедура не проведена, возможны неприятные сюрпризы.

Финансовая выгода — единственное преимущество покупки земельного надела, не прошедшего межевание.

Во-первых, у владельцев участков, смежных с вашим, могут возникнуть претензии насчет корректности установленных границ. Если вы возводите капитальную постройку, то можете быть признаны нарушителем «красной линии». В итоге придется переносить фундамент на соответствующее от межи расстояние.

Участок не прошел межевание — вас могут заставить перенести постройку.

Во-вторых, даже если документы на участок оформлены по всем правилам — это не гарантия того, что вы приобретаете именно тот объект, что указан в договоре. Чтобы зафиксировать надел на местности, необходимо внести в ЕГРН сведения о межевых границах с указанием координат поворотных точек.

Вам могут продать вовсе не тот участок, который указан в договоре.

Подводя итог, отметим, что хотя закон не всегда требует межевать землю, лучше провести эту процедуру. Иначе последствия могут быть печальными.