Переуступка прав собственности на квартиру

Порой купить жилье проще на стадии строительства — и цена меньше, и дом совсем новый.

Однако приобрести квартиру в новостройке можно не только по ДДУ, изначально инвестировав деньги в строительство. Еще один способ — переуступка прав собственности. Что это такое и какие нюансы нужно учесть при оформлении переуступки прав, расскажем далее.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Для начала отметим, что никакого права собственности на жилье вы не получите. Пока дом строится, таких прав попросту не существует — квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре. А нет квартиры — нет регистрации.

Вы лишь приобретаете право требования на квартиру. Сначала оно возникает у того, кто первым вступает в отношения с застройщиком: дольщиком, подрядчиком или соинвестором. Именно они вправе требовать с него исполнения условий договора (долевого строительства, предварительной купли-продажи и т.д.).

Вы приобретаете не право собственности на квартиру, а право требования.

Свое право требования первичный покупатель может реализовать двумя способами:

1. получить квартиру после сдачи дома в эксплуатацию;
2. переуступить их другому лицу.

Во втором случае как раз и приобретается квартира в новостройке по переуступке прав требования. Например, дольщик может оформить дарственную своему родственнику или попросту продать права на квартиру другому человеку.

Следовательно, переуступка прав требования на жилье — это переход прав от первоначального владельца к другому. Подтверждает переуступку договор, который заключается между настоящим и будущим собственником. При этом последний получает не только права, но и все обязанности от прежнего владельца.

Права на квартиру в новостройке можно переуступить другому человеку.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

Переуступить права на строящуюся квартиру за деньги можно в двух случаях:

1. По предварительному договору купли-продажи

Учтите, что вам лишь переуступают право требования на заключение договора купли-продажи квартиры, но не право требования ее передачи. Причина проста — стороны не продают жилье, а лишь предлагают возможность купить его в будущем.

Помните, что такую переуступку прав можно совершить только до заключения основного договора купли-продажи. Поэтому предварительный договор не регистрируется в Росреестре в обязательном порядке, а деньги за квартиру передаются только после заключения основного договора.

По предварительному договору вы не покупаете квартиру, а договариваетесь о ее вероятном приобретении.

2. По договору долевого участия в строительстве

Если на вас переоформляют ДДУ, то запомните два главных правила: бывший владелец должен полностью рассчитаться за квартиру, иначе долг перейдет к вам, и переуступка права требования возможна только до подписания акта приема-передачи жилья. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

Первоначальный владелец принял жилье от застройщика — договор переуступки признают недействительным.

Как оформляется переуступка прав на квартиру?

Итак, вы решили купить квартиру в новостройке и заключить договор переуступки прав. Что нужно учесть?

Во-первых, вы получаете все права, что и первоначальный владелец. Поэтому в договоре переуступки следует подробно описать, на основании каких документов к вам переходит такое право и какие документы передает бывший владелец жилья. К ним относятся договор, дополнительные соглашения и документы, подтверждающие оплату квартиры.

Убедитесь, что долгов по оплате нет, а правоустанавливающие документы в порядке.

Во-вторых, передача прав оформляется актом, который обязаны подписать продавец и покупатель. В нем указываются дата и номер договора переуступки. Сам же договор регистрируется в Росреестре, а продавец передает все документы. У вас на руках должны быть:

• первоначальный договор (например, ДДУ);
• документы, подтверждающие расчеты между сторонами;
• письменное согласие застройщика на уступку;
• акт передачи всех бумаг;
• договор переуступки прав требования.

В-третьих, продавец должен полностью оплатить стоимость ДДУ или одновременно перевести задолженность на вас. Тут все зависит от ваших договоренностей.

В-четвертых, в обязательном порядке нужно получить согласие застройщика на сделку. Иначе вы попросту не сможете пройти государственную регистрацию.

Согласие застройщика на уступку — обязательный пункт при передаче.

Нужно ли платить налог за переуступку прав собственности на квартиру?

Да, нужно. Такая переуступка облагается налогом на доходы физических лиц в размере 13%. Однако вы можете снизить выплату с помощью:

1. Налогового вычета

По закону продавец вправе получить вычет в пределах 1 млн. руб. Условия — официальное трудоустройство и подача декларации по форме 3-НДФЛ. Декларация подается в налоговую инспекцию до 31 апреля следующего за получением дохода года.

2. Уменьшения суммы дохода от продажи прав по ДДУ на сумму оплаты застройщику

Налог вы заплатите только за разницу в цене, то есть чистый доход. Например, если по договору вы инвестировали 2 млн. руб., а продали права требования за 2,5 млн. руб., то налогом облагается только 500 тыс. руб. Продаете дешевле — налог платить не нужно. В этом случае вам нужно подать декларацию до 15 июля следующего года. К ней приложите копии документов, подтверждающих право на уменьшение налога.

Переуступка прав требования на квартиру облагается налогом.

Нюансы продажи квартиры по переуступке прав

Такая сделка имеет свои риски:

• Покупка «кота в мешке»

Дольщик может продать квартиру по переуступке прав из-за проблем с застройщиком: просрочены сроки сдачи дома, качество строительства оставляет желать лучшего или он на стадии банкротства. Поэтому внимательно изучите вопрос перед подписанием договора. Низкая цена — еще не признак выгоды.

• Невозможность расторгнуть договор

Запомните, что продавец не отвечает за действия застройщика. Если вы приобрели квартиру по переуступке прав требования, то договор расторгнуть не получится. Все спорные вопросы вы будете решать с застройщиком. Например, в случае нарушения сроков сдачи дома именно с него придется требовать компенсацию и неустойку.

• Потеря части вложенных средств

Если договор долевого участия будет расторгнут, то вы получите назад только ту сумму, которая в нем указана, а не ту, которую вы уплатили продавцу по договору переуступки права требования.

Преимущества такой сделки очевидны — низкая цена, совершенно новое жилье и «дополнительная» защита по Федеральному закону № 214-ФЗ.

Взвесьте все «за» и «против» перед покупкой квартиры в новостройке по переуступке прав.

Таким образом, только вам решать, выгодно ли заключать договор переуступки прав требования на квартиру или нет. Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, заранее запросите у продавца сведения о застройщике, ознакомьтесь с документацией на жилье и т.д. Оптимальный вариант — показать договор и документы юристу.