Нарушение договора аренды земли и его расторжение

Некоторые владельцы земельных участков не используют их по назначению. Чтобы земля не стояла без дела и приносила прибыль, собственники сдают ее в аренду. Но жизнь не стоит на месте и иногда требуется срочно расторгнуть арендный договор. Вне зависимости от причин его аннулирования, процедура должна проходить в строгом соответствии с буквой закона. Мы расскажем, как правильно оформить расторжение договора аренды земли.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Арендным правоотношениям с землей посвящена ст. 606 Гражданского кодекса и нормы Земельного кодекса РФ. В ст. 46 ЗК РФ прописаны основные условия расторжения арендного договора:

• арендатор существенно ухудшил состояние надела;
• земля используется не по целевому назначению;
• арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату;
• здания или сооружения на участке существенно повреждены;
• земля передана в субаренду, несмотря на указанный в соглашении запрет;
• стороны нарушили другие условия договора.

Самая распространенная причина расторжения договора — различные нарушения со стороны арендатора.

Аннулировать арендный договор можно двумя путями: по инициативе одной стороны или по соглашению обоих участников сделки. Рассмотрим каждую процедуру подробнее.

По соглашению сторон

Обоюдное согласие участников сделки — лучший способ досрочного расторжения договора аренды земли. Вы сможете прервать правоотношения без особых сложностей и дополнительных финансовых потерь.

Чтобы письменно закрепить свои намерения, арендодатель и арендатор должны оформить соглашение о расторжении сделки. После подписания документа необходимо подать заявку об аннулировании арендного договора в Росреестр.

В одностороннем порядке

Зачастую инициативу проявляют землевладельцы. Однако в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды земли сложнее, чем по обоюдному согласию. По сути, у вас всего два пути прекратить сделку:

1. в мировом порядке — если в арендном соглашении учтена такая возможность;
2. в судебном порядке — если данный порядок не предусмотрен.

Аннулировать арендное соглашение можно мирно или через суд.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка мирно?

Если вы хотите досрочно расторгнуть арендный договор по одному из указанных в нем оснований, нужно уведомить второго участника сделки. Извещение направляйте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Срок отправки — 2 месяца до даты расторжения договора аренды земли. Если оппонент не заявил возражений, обратитесь в Росреестр с заявлением о прекращении сделки.

Если хотите аннулировать договор аренды земельного участка, письменно известите вторую сторону.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка через суд?

Если прийти к компромиссу не удалось, выход один — подавать исковое заявление в суд. Основанием для расторжения договора аренды земельного участка в судебной инстанции могут быть только нарушения его условий, допущенные другой стороной.

Уведомление о расторжении договора аренды

Помните о необходимости досудебного порядка урегулирования спора. Вам придется направить еще одно письмо-претензию о расторжении арендного соглашения. Форма документа — свободная. Он имеет следующую структуру:

• «Шапка»

Указываются данные адресата и отправителя (Ф.И.О., адрес регистрации, контакты).

• Основная часть

Содержит информацию об арендном соглашении (номер, место и дата заключения) и причины прекращения правоотношений.

• Заключение

Уточняются важные детали: дата прекращения правоотношений по договору, срок ответа на претензию и т.п.

В конце обращения перечислите прилагаемые бумаги, проставьте дату и подпись. Документы можно передать оппоненту двумя способами: лично в руки под роспись или заказным письмом с описью вложения и оповещением о вручении. Доказательство передачи уведомления необходимо сохранить для суда.

Без письменного подтверждения передачи претензии другой стороне суд не станет рассматривать ваш иск.

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка

Если ответ на претензию отрицательный или ваше письмо проигнорировали, подавайте судебный иск. Укажите в нем:

• данные истца и ответчика (Ф.И.О., адрес, контактные данные);
• информацию о наделе (площадь, кадастровый номер, адрес расположения);
• сведения из арендного соглашения (дату, номер, срок аренды);
• причины, на основании которых вы хотите аннулировать сделку;
• доказательства вашей позиции;
• дату и подпись.

Сбор доказательств по подобным дела — обязанность истца. Чтобы все прошло гладко, рекомендуем привлечь к делу специалиста по земельным спорам.

Отметим один нюанс. Если ваша цель — расторжение договора аренды, а не взыскание ущерба, проще дождаться окончания срока действия соглашения.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка

Сроки

Если вам удалось достичь согласия и не доводить дело до суда, регистрирующий орган оформит расторжение сделки за несколько рабочих дней. Сроки судебных разбирательств предсказать сложно, они зависят от обстоятельств дела.

Госпошлина

Подача искового заявления в суд облагается государственной пошлиной. Сумма зависит от цены иска, в которую входят стоимость арендного соглашения и ваши имущественные притязания. Чтобы вычислить точный размер сбора, обратитесь к ст. 333.19 НК РФ.

Сумма госпошлины рассчитывается от цены иска.

Последствия досрочного расторжения договора аренды земли

Если правоотношения расторгнуты по обоюдному согласию сторон, негативных последствий не возникнет. В случае судебного разбирательства, проигравшая сторона понесет существенные денежные потери. Ей придется удовлетворить притязания оппонента и покрыть его судебные издержки.

В заключении отметим, что споры в сфере арендных правоотношений — распространенное явление. Чтобы без проблем расторгнуть договор аренды земли, важно предусмотреть различные нюансы еще на этапе его заключения. В ином случае, придется обращаться в суд.